Εμπορικά ακίνητα: Η τράπεζα που βρίσκεται στο επίκεντρο των ανησυχιών

Σε μια ιδιοτροπία της ιστορίας η τράπεζα που σήμερα βρίσκεται στο επίκεντρο των ανησυχιών για την επέκταση της κρίσης των εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη προήλθε από τα συντρίμμια της γερμανικής τράπεζας που υπέστη το μεγαλύτερο πλήγμα στην κρίση του 2008. Στο τιμόνι της γερμανικής τράπεζας Deutsche Pfandbriefbank (PBB) βρίσκεται ο Αντρέας Αρντ, που σε λίγες εβδομάδες θα αποχωρούσε από τη θέση του διευθύνοντος συμβούλου. Υπό κανονικές συνθήκες θα αποτελούσε μια μικρή είδηση στα οικονομικά φύλλα. Σήμερα το πρώην στέλεχος της Deutsche Bank καλείται να διαχειριστεί τη μεγαλύτερη δοκιμασία της καριέρας του.

Από το Νοέμβριο που η τράπεζα αναθεώρησε προς τα κάτω τις προβλέψεις για τα κέρδη της οι επενδυτές άρχισαν να ανησυχούν για τα δάνεια που έχει χορηγήσει για εμπορικά ακίνητα στις ΗΠΑ. Ταυτόχρονα hedge fund, που πριν ένα χρόνο είχε στο χαρτοφυλάκιο του τη μετοχή της, ποντάρει εναντίον της. Η κορύφωση ήλθε την προηγούμενη εβδομάδα, όταν μετοχές και ομόλογα γκρεμίστηκαν σε ιστορικό χαμηλό, καθώς η κρίση εκδηλώθηκε στις ΗΠΑ. Οι αθετήσεις πληρωμών στην αγορά εμπορικών ακινήτων έπληξαν δύο τράπεζες σε Νέα Υόρκη και Τόκυο, υποδαυλίζοντας τις ανησυχίες για μετάδοση της κρίσης.

Ευρώπη: Επεκτείνεται ο ιός της τραπεζικής κρίσης – H προειδοποίηση κορυφαίου μάνατζερ

Ο Αρντ  εξέδωσε ανακοίνωση για να κατευνάσει την ανησυχία των επενδυτών τονίζοντας ότι η τράπεζα εξακολουθούσε να εμφανίζει κέρδη παρά την αναταραχή που την χαρακτήρισε ως «τη μεγαλύτερη κρίση ακινήτων μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση». Οι μετοχές σημείωσαν πτώση 5,7%.

Η PBB δεν είναι η μόνη που δέχεται πλήγματα από την αναταραχή στα ακίνητα. Τα ομόλογα της Aareal Bank AG και της LBBW, η οποία απέκτησε το 2022 τράπεζα με έδρα το Βερολίνο και μεγάλη έκθεση σε Γερμανούς κατασκευαστές, δέχθηκαν επίσης πλήγμα την περασμένη εβδομάδα, καθώς οι επενδυτές εξέτασαν προσεκτικά τα ανοίγματά τους σε ακίνητα. Η ξαφνική και ραγδαία αντιστροφή από τη μακρά περίοδο του χαμηλού κόστους δανεισμού πιέζει τους εργολάβους υπό πίεση και έχει οδηγήσει σε πτώση τις τιμές των ακινήτων σε όλο τον κόσμο.

Ειδικά τα ακίνητα γραφείων στις ΗΠΑ δέχθηκαν μεγάλο πλήγμα. Την ίδια ώρα η έκθεση της τράπεζας στις ΗΠΑ, ύψους 4,8 δισ. ευρώ υπερέβαινε κατά πολύ τα συνολικά ίδια κεφάλαια της, ύψους 3,3 δισ. ευρώ.

Η καριέρα και οι επιλογές του Αρντ

Ο Aρντ εντάχθηκε στο διοικητικό συμβούλιο το 2014 και έγινε διευθύνων σύμβουλος δύο χρόνια αργότερα. Η επέκταση στη μεγαλύτερη οικονομία του κόσμου  υπήρξε ο ακρογωνιαίος λίθος της στρατηγικής του. Το 2018 ανοίγει γραφείο στη Νέα Υόρκη. Μέσα σε λίγα χρόνια, η έκθεση της εταιρείας σε εμπορικά ακίνητα στις ΗΠΑ αυξήθηκε από μηδενική σε 15% του συνολικού όγκου χρηματοδότησης ακινήτων της.

Ωστόσο η πανδημία άλλαξε τις συνθήκες εργασίας και έθεσε ερωτήματα σχετικά με το πόσα γραφεία εξακολουθούν να χρειάζονται. Η τιμή της μετοχής της PBB έφτασε σε υψηλό επίπεδο λίγο πριν η πανδημία αρχίσει να ταράζει τις αγορές πριν από τέσσερα χρόνια, για να πέσει περίπου 60% τις επόμενες εβδομάδες. Οι περσινές αυξήσεις των επιτοκίων επιδείνωσαν τα πράγματα.

Από την πλευρά της η τράπεζα υποστηρίζει ότι η επέκταση στις ΗΠΑ έγινε «στο πλαίσιο της στρατηγικής γεωγραφικής διαφοροποίησης» και οι δραστηριότητές της στις χώρες περιορίζονται σε «μερικές πόλεις». Τα δάνεια γραφείων της αφορούν όλα ακίνητα που λαμβάνουν υπόψη τις αλλαγές μετά την πανδημία, ενώ έχουν «υψηλά» ποσοστά πληρότητας.

Τα προβλήματα της PBB δεν τελειώνουν με την έκθεσή της στις ΗΠΑ. Η εταιρεία χορήγησε επίσης δάνεια στην αποτυχημένη αυτοκρατορία ακινήτων και λιανικού εμπορίου Signa Holding, που κάποτε διοικούσε ο Αυστριακός μεγιστάνας Rene Benko. Τα αρχεία αφερεγγυότητας της Signa δείχνουν ότι η τράπεζα έχει δανείσει σε τουλάχιστον πέντε αναπτυξιακά σχέδια στη Γερμανία και την Αυστρία, ανέφερε το Bloomberg News.

Από τα συντρίμμια της Hypo Real Estate

Η τράπεζα  δημιουργήθηκε το 2009 από τα λειτουργικά μέρη που άφησε πίσω της η κατάρρευση της Hypo Real Estate, της τράπεζας ενυπόθηκων δανείων που έγινε το μεγαλύτερο θύμα της οικονομικής κρίσης στη Γερμανία. Το ταμείο διάσωσης τραπεζών της χώρας ανέλαβε την πλήρη κυριότητα της το 2009.

Η κυβέρνηση πούλησε μεγάλο μέρος του μεριδίου της στην PBB μέσω δημόσιας εγγραφής στο χρηματιστήριο το 2015 και εκποίησε πλήρως το ποσοστό της το 2021. Ως δημόσια εταιρεία, η τράπεζα βρίσκεται πλέον στο μικροσκόπιο του ελέγχου από τους επενδυτές όσον αφορά τους στόχους ανάπτυξης και κερδοφορίας του. Αλλά ο αυξανόμενος ανταγωνισμός και η μείωση των περιθωρίων στην εγχώρια αγορά της, όπου η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα εισήγαγε για πρώτη φορά στην ιστορία της αρνητικά επιτόκια, περιόρισαν τις προοπτικές της εταιρείας.

Η PBB ανταποκρίθηκε με επέκταση στο εξωτερικό. Μια πρώτη προσπάθεια ανάπτυξης στο Ηνωμένο Βασίλειο οδηγήθηκε σε αβεβαιότητα όταν η χώρα ψήφισε υπέρ της αποχώρησης από την Ευρωπαϊκή Ένωση το 2016. Η επέκταση της PBB στις ΗΠΑ ξεκίνησε αμέσως μετά.

Οι επενδυτές αναρωτιούνται τώρα αν η PBB θα είναι ακόμη σε θέση να καταβάλει μέρισμα φέτος. Μετά την έκδοση της προειδοποίησης για τα κέρδη τον Νοέμβριο, ο Αρντ θα ανακοινώσει την  απόφαση σχετικά με τις πληρωμές μαζί με τα αποτελέσματα του τέταρτου τριμήνου, τα οποία είναι προγραμματισμένα για τις 7 Μαρτίου.

Η «συνετή απόφαση» θα ήταν να καταργηθεί το μέρισμα, τονίζει ο Filippo Alloatti, επικεφαλής των χρηματοοικονομικών της Federated Hermes. Υποστηρίζει ότι η τράπεζα μπορεί να χρειαστεί να συνεχίσει τις προβλέψεις, καθώς οι εποπτικές αρχές της ΕΚΤ παρακολουθούν πολύ προσεκτικά τις εξελίξεις.

Η εποπτεία της ΕΚΤ

Η ΕΚΤ έχει επανειλημμένα επισημάνει τα εμπορικά ακίνητα ως τομέα ανησυχίας και πρόσφατα έχει δώσει σήμα στις τράπεζες ότι μπορεί να αντιμετωπίσουν υψηλότερες κεφαλαιακές απαιτήσεις εάν δεν έχουν επαρκή έλεγχο αυτών των κινδύνων, σύμφωνα με το Bloomberg.

Πέρυσι η PBB έλαβε την υψηλότερη αύξηση των κεφαλαιακών απαιτήσεων από την ΕΚΤ μεταξύ των περισσότερων από 100 δανειστών που εποπτεύει άμεσα. Η εταιρεία έχει δηλώσει ότι είναι «πολύ πάνω» από τις κανονιστικές κεφαλαιακές απαιτήσεις της.

Το μεγάλο ερώτημα για τον Αρντ είναι πόσο άσχημη θα γίνει η κατάσταση στην αγορά γραφείων των ΗΠΑ προτού βελτιωθεί, ιδίως δεδομένου ότι η πρόσφατη αναταραχή μπορεί να έχει καταστήσει πιο δύσκολη την άντληση νέας χρηματοδότησης. Η τράπεζα αναμένει ότι οι τιμές των εμπορικών ακινήτων θα «πιάσουν πάτο στο δεύτερο εξάμηνο του 2024».

Επιπλέον έχει ανακοινώσει ότι διαθέτει μαξιλάρι ρευστότητας που θα της επιτρέψει να λειτουργήσει χωρίς νέα χρηματοδότηση από την κεφαλαιαγορά για περισσότερο από έξι μήνες.

«Δεν υπάρχουν επικείμενοι κίνδυνοι ρευστότητας, καθώς η χρηματοδότηση της τράπεζας είναι κυρίως μακροπρόθεσμη στην κεφαλαιαγορά καθώς και στην πλευρά των καταθέσεων», δήλωσε η Sonja Foerster, αντιπρόεδρος της Morningstar DBRS. Έχει επίσης “ένα μεγάλο franchise καλυμμένων ομολόγων και αυξάνει τις προθεσμιακές καταθέσεις στο 2023».