Ελληνικό: Πώς είδαν Euroxx, Wood και Axia την πώληση οικοπέδων από τη Lamda Developement

Στην ολοκλήρωση της πώλησης των πέντε οικοπέδων στο Ελληνικό από τη Lamda Development στέκονται στις τελευταίες αναλύσεις τους οι Wood και Euroxx, κρίνοντας ως θετική εξέλιξη για την αξία της εισηγμένες. Μάλιστα η Wood δίνει τιμή στόχο στα 7,5 ευρώ και η Euroxx στα 10 ευρώ, με τις συστάσεις να είναι για αγορά.

Σύμφωνα με τη Wood, η Lamda ολοκλήρωσε την πώληση πέντε οικοπέδων στο Ελληνικό έναντι 106 εκατ. ευρώ, εξέλιξη που επιτρέπει εμπροσθοβαρή κέρδη P&L (περίπου 76 εκατ. ευρώ, ή 0,4 ευρώ/μετοχή, αύξηση της καθαρής θέσης κατά 5%), καθώς και ταμειακές εισροές από το Ελληνικό (περίπου 106 εκατ. ευρώ, 0,6 ευρώ/μετοχή, ή περίπου 8% της κεφαλαιοποίησης της εταιρείας), και μειώνει το ρίσκο του έργου.

Lamda: Πούλησε 5 οικόπεδα στο Ελληνικό προς 106 εκατ. ευρώ – Ποιοι είναι οι αγοραστές

Η συνολική λογιστική αξία των οικοπέδων ανέρχεται σε 27 εκατ. ευρώ ή 531 ευρώ/τ.μ. (συμπεριλαμβανομένου του κόστους υποδομής). Η τιμή αυτή είναι ελαφρώς χαμηλότερη από τη μέση λογιστική αξία των οικοπέδων του Ελληνικού (περίπου 800 ευρώ/τ.μ.), καθώς τα οικόπεδα που πωλήθηκαν βρίσκονται πιο κοντά στη λεωφόρο Βουλιαγμένης και πιο μακριά από το παραλιακό μέτωπο.

Αυτό σημαίνει ότι η Lamda θα πρέπει να εγγράψει κέρδος από την πώληση ύψους 76 εκατ. ευρώ περίπου μέσω των αποτελεσμάτων χρήσης, το οποίο θα πρέπει να αυξήσει τη λογιστική αξία κατά 0,4 ευρώ περίπου/μετοχή, ceteris paribus, ενισχύοντας την καθαρή αξία της μετοχής κατά 5%. Τα ταμειακά έσοδα (106 εκατ. ευρώ) από τη συναλλαγή μεταφράζονται σε 0,6 ευρώ/μετοχή, σύμφωνα με τη Wood.

Η πορεία της μετοχής

Με την τρέχουσα τιμή της μετοχής, τα καθαρά ταμειακά έσοδα αντιστοιχούν στο 8% της χρηματιστηριακής αξίας της εταιρείας, επισημαίνει η Wood. Οι πωλήσεις οικοπέδων επιταχύνουν την αναγνώριση των λογιστικών κερδών στα αποτελέσματα χρήσης και – το σημαντικότερο – προωθούν τις ταμειακές εισροές και μειώνουν το ρίσκο του έργου.

Έτσι, η Wood πιστεύει ότι η ανάκαμψη της τιμής της μετοχής από τα τέλη Ιουνίου μπορεί να οφείλεται εν μέρει στο ότι η αγορά προέβλεψε αυτή την πώληση, ενώ η συναλλαγή είναι σαφώς θετική, αν και πιθανώς σε μεγάλο βαθμό έχει ήδη τιμολογηθεί.

Παρά τους κινδύνους εκτέλεσης που σχετίζονται με το Ελληνικό και την εγγενώς περιορισμένη ορατότητα που υπάρχει για τις αποδόσεις που μπορεί να αποφέρει το έργο, η Lamda παραμένει η καλύτερη τοποθέτηση στα ελληνικά ακίνητα, κατά την άποψη της Wood. Το χαρτοφυλάκιο των τεσσάρων malls της συνεχίζει να παράγει ισχυρή αύξηση των ενοικίων, υποστηριζόμενη από την αύξηση του κύκλου εργασιών των ενοικιαστών της. Οι μαρίνες αποδίδουν επίσης πολύ καλά.

Ο κίνδυνος

Σύμφωνα με τη Wood, ο βασικός κίνδυνος για την επενδυτική υπόθεση είναι ότι είτε το κόστος κεφαλαίου (capex) είτε το λειτουργικό κόστος (opex) ή και τα δύο που σχετίζονται με το Ελληνικό θα υπερβούν τις εκτιμήσεις, συμπιέζοντας τα περιθώρια και τις αποδόσεις που μπορεί να δημιουργήσει το έργο.

Δεδομένου ότι το capex μόλις ξεκινάει, η Wood πιστεύει ότι θα υπάρχει καλύτερη ορατότητα για τα πραγματικά επίπεδα των προϋπολογισμών των επιμέρους έργων μόνο το 2025/2026. Εάν η ζήτηση για τα οικιστικά έργα παραμείνει ισχυρή και τα βασικά τμήματα της πρώτης φάσης παραδοθούν σύμφωνα με τον προϋπολογισμό, αναμένει ότι τα κέρδη που θα προκύψουν θα οδηγήσουν τη λογιστική αξία σταδιακά υψηλότερα.

Οι εισπράξεις σε μετρητά ξεπερνούν τις προσδοκίες

Στις παραπάνω εξελίξεις στέκεται και η Euroxx, η οποία επαναλαμβάνει την άποψή της ότι πρώτον το έργο μπορεί να διατηρήσει ένα σε γενικές γραμμές αυτοχρηματοδοτούμενο καθεστώς με τις ταμειακές εισροές να υπερβαίνουν τις εκτιμήσεις της, και δεύτερον τη σημαντική υποεκτίμηση του NAV με τα οικόπεδα που κατέχονται στο κόστος.

Επίσης, η Euroxx τονίζει ότι οι εισπράξεις σε μετρητά ξεπερνούν τις προσδοκίες της. Η Lamda έχει ως στόχο σωρευτικά ταμειακά έσοδα ύψους 1,1 δισ. ευρώ στο τέλος του 2024. Στο τέλος Μαΐου 2024 τα σωρευτικά ταμειακά έσοδα ανέρχονταν σε 0,86 δισ. ευρώ και με αυτή τη συναλλαγή θα πλησιάσουν τα 0,97 δισ. ευρώ.

Η συναλλαγή αναδεικνύει επίσης ότι το αναπτυξιακό μέρος της NAV είναι υποεκτιμημένο, καθώς περιλαμβάνει τη γη για οικιστική ανάπτυξη στο κόστος και δεν ενσωματώνει τις τρέχουσες συναλλαγές και τις αγοραίες αξίες.

Εάν υποθέσουμε την τρέχουσα αγοραία αξία σε περίπου 2,1 χιλ. ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο σε περίπου 1 εκατ. τετραγωνικά μέτρα γης για οικιστική ανάπτυξη (εκ των οποίων περίπου 900 χιλ. ευρώ στη φάση 2 έως το 2037), η αγοραία αξία ανέρχεται σε πάνω από 2 δισ. ευρώ έναντι της αξίας που περιλαμβάνεται στην τρέχουσα καθαρή αξία του οικιστικού αποθέματος σε 1 δισ. ευρώ.

Στα 11,5 ευρώ η τιμή στόχος και από την Axia

Στην υπογραφή των SPAs που αφορούν 5 οικόπεδα στο Ελληνικό αναφέρεται και η Axia, η οποία στέκεται στους αγοραστές, που προέκυψαν. Αυτοί είναι οι διεθνείς εταιρείες Brook Lane Capital και TENBRINKE, καθώς και οι ελληνικές εταιρείες Ελληνική Εργον ΑΕ και Daedalus Development.

Η πώληση γης είναι ιδιαίτερα υποστηρικτική για την επενδυτική υπόθεση της Lamda, σύμφωνα με την Axia, καθώς:

– Ενισχύει την εκτέλεση της ανάπτυξης του Ελληνικού. Οι αγοραστές είναι υπεύθυνοι για την ανάπτυξη των εν λόγω οικοπέδων, ενώ η επιτάχυνση της ανάπτυξης συμβάλλει στην ταχύτερη ανάδειξη της αξίας του έργου του Ελληνικού.

– Βελτιώνει την ταμειακή θέση της Lamda, καθώς φέρνει νωρίτερα τις ταμειακές ροές από τη φάση 2 που αναμένεται να ξεκινήσει μετά το 2027.

– Δίνει ένα πολύτιμο σημείο αναφοράς της υποκείμενης αξίας των οικοπέδων του Ελληνικού: αξία πώλησης 2.100 ευρώ/τ.μ. με λογιστική αξία 531 ευρώ/τ.μ. Η εναπομένουσα οικοδομήσιμη έκταση του Ελληνικού είναι περίπου 1 εκατ. τ.μ. με εκτιμώμενο συνολικό κόστος για το συνδυασμένο κόστος απόκτησης γης και ανάπτυξης υποδομών πολύ κάτω από 1.000 ευρώ/τ.μ.

– Υπογραμμίζει περαιτέρω την ικανότητα της Διοίκησης της Lamda να αποδίδει. Η διοίκηση είχε τονίσει ότι οι πωλήσεις γης είναι μέρος της στρατηγικής, αναμένοντας την ολοκλήρωση ορισμένων πωλήσεων γης φέτος. Σε κάθε περίπτωση υπάρχει άπλετος χώρος για τη δημιουργία αξίας.

Σε αυτό το πλαίσιο, η Axia επαναλαμβάνει τη σύσταση αγοράς με στόχο τιμής 11,5 ευρώ ανά μετοχή, δηλαδή 58% άνοδο από τα τρέχοντα επίπεδα τιμών.