Η ιδιωτική ακίνητη περιουσία αποτελεί το 72% (900 δισ.) του συνόλου (1250 δισ.) με το υπόλοιπο 28% να αφορά κινητές αξίες όπως καταθέσεις και χρεόγραφα. Σύμφωνα με τα θεμελιώδη, η αξία των περιουσιακών στοιχείων, ακινήτων ή κινητών, προκύπτει από την προεξοφλημένη αξία των μελλοντικών χρηματικών ροών. Επιτοκιακές αποδόσεις για χρεόγραφα και καταθέσεις και μισθώματα (άμεσα ή έμμεσα) για την ακίνητη περιουσία. Έτσι ξεχώρισε ο Keynes στην «Γενική Θεωρία» τους επενδυτές από τους κερδοσκόπους. Όσους επιλέγουν να τοποθετηθούν με βάση την απόδοση και την θεμελιώδη αξία και όσους λειτουργούν με βάση την τιμή επαναπώλησης. Πριν σκάσει, ή απλά, ξεφουσκώσει η φούσκα των αξιών.
Οι δύο διαφορετικές διακρίσεις της ιδιωτικής περιουσίας – κινητά και ακίνητα – διαφέρουν σημαντικά και στην οργάνωση των αγορών τους. Η πρώτη κυρίως οργανωμένη σε αυτορρυθμιζόμενες ημιαγορές, η δεύτερη των ακινήτων διάσπαρτη και απόλυτα ανοργάνωτη. Πλήθος διαφορετικών συντελεστών, κακή πληροφόρηση και κυρίως χαμηλός βαθμός ευελιξίας των επενδυτών στην διαχείριση των περιουσιακών τους στοιχείων. Εκτός από τα πολεοδομικά εμπόδια, η εγγενής τάση των ιδιοκτητών για αποφυγή ζημίας -loss aversion – καθιστούν ακόμη και την άτοκη τραπεζική κατάθεση πιο αποδοτική για ένα μη κερδοσκόπο επενδυτή από την επένδυση σε ακίνητη περιουσία.
Μεγάλη λοιπόν συμμετοχή της περιουσίας των κατοίκων της χώρας σε δυσκίνητα ή καλύτερα μη ευέλικτα περιουσιακά στοιχεία αποτελεί το βασικό στοιχείο της χαμηλής παραγωγικότητας της χώρας. Η κακή κατανομή – (mis)allocation – εμποδίζει την παραγωγική μηχανή να αντιδράσει στις μεταβαλλόμενες οικονομικές συνθήκες, να τοποθετηθεί σε νέες πιο αποδοτικές επενδυτικές δράσεις και στερεί από την οικονομία την πλέον δυναμική σε εφαρμογές, περιουσιακή της αξία. Όταν και ο πλέον αδαής στα οικονομικά παραδέχεται ότι «το οικόπεδο Ελλάς» είναι το πλέον πολύτιμο περιουσιακό μας στοιχείο, η κοινωνία έρχεται και με κάθε τρόπο θέτει εμπόδια στην προσφορά και στην αξιοποίησή του.
Κομβικό στοιχείο σ’ αυτήν την στρέβλωση είναι η αδυναμία του χρηματοπιστωτικού συστήματος να συλλάβει στην ακίνητη περιουσία τη διαφορά μεταξύ εξασφάλισης (collateral) και μόχλευσης (leverage). Και στην συγκεκριμένη αδυναμία η ευθύνη εν μέρει περνάει και στο Ελληνικό Δημόσιο. Ας υποθέσουμε ότι το σύνολο της ακίνητης περιουσίας αξιακά είναι σε τραπεζικές καταθέσεις.
Η ευελιξία των πιστωτών να παρέμβουν στην διαχείριση αυτών των μεγεθών σε περίπτωση πιστωτικής ανασφάλειας (πχ οικονομικής κρίσης) θα ήταν άνετη. Παράλληλα, σε κανονικές συνθήκες θα μπορούσαν εύκολα να επιλέγουν πιο αποτελεσματικές χρηματοδοτήσεις αποδεσμεύοντας κεφάλαια από μη αποτελεσματικές. Η κίνηση κεφαλαίων θα ήταν και άμεση και πιο παραγωγική.
Διαφορετικά η μόχλευση θα ήταν και αποτελεσματική και μεγαλύτερη με την αξιοποίηση του τραπεζικού πολλαπλασιαστή. Δεν έγινε όταν έπρεπε και ως αποτέλεσμα σχεδόν όλη η περιουσία έγινε εξασφάλιση. Σήμερα λοιπόν παγωμένοι όλοι μας ζούμε το «φοβάται ο Γιάννης το θεριό και το θεριό τον Γιάννη».
Η προσφορά παραμένει ακίνητη και οι εναλλακτικές χρήσεις που προκύπτουν από τη σχετική νέα ζήτηση δημιουργούν συνθήκες φούσκας με έντονα τα στοιχεία της κερδοσκοπίας. Αν μπορούσαμε να εισηγηθούμε κάποιες σκέψεις, και θεωρώντας ότι η παρέμβαση στην αγορά ακινήτων θα συμβάλλει σημαντικά στην παραγωγικότητα και στην ανάπτυξη, είναι σκόπιμο να δημιουργήσουμε συνθήκες σύγκλισης των δύο εννοιών «εγγύηση» και «μόχλευση». Συγκεκριμένα, περιουσιακά στοιχεία που αποτελούν με τον ένα ή τον άλλο τρόπο εξασφαλίσεις απαιτήσεων Δημοσίου και πιστωτών να μετασχηματιστούν σε ρευστές αξίες. Μια αρχή άλλωστε αποτελεί το μισό του συνόλου.
Για παράδειγμα, εμπορεύσιμα ομόλογα με αγοραία αποτίμηση. Επιπρόσθετα το Δημόσιο να αναλάβει μία προσπάθεια όπως αρθούν όλα τα εμπόδια που οδηγούν ένα πλήθος ακινήτων σε νεκρική ακαμψία. Όχι μόνο σε σχέση με τους ιδιώτες (πχ. Κληρονομιές) αλλά και σε σχέση με το ίδιο (αντιδικίες, ιδρυματικές περιουσίες). Σε συναντίληψη των φορέων και με αναγνώριση των ευθυνών για την χαμηλή ανταγωνιστικότητα της χώρας θα ήταν εύκολο να ξεπεράσουμε προβλήματα που μας κληρονόμησε η μακραίωνη συντηρητική μας βιολογία και η παγκόσμια οικονομική κρίση του 2008 – 2009.
