Μεταφορά συντελεστή δόμησης: Οι 194 ζώνες που ξεκλειδώνουν την οικοδομική αγορά

Έπειτα από δεκαετίες νομοθετικών αλλαγών, δικαστικών εμπλοκών και καθυστερήσεων, η μεταφορά συντελεστή δόμησης (ΜΣΔ) ετοιμάζεται να βγει από τη μακρά περίοδο αδράνειας. Οι μελετητές, στους οποίους είχε ανατεθεί από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας (ΤΕΕ) την άνοιξη του 2024 το έργο του προσδιορισμού των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) ολοκλήρωσε το «σκανάρισμα» των πρώτων 50 δημοτικών ενοτήτων, με την πρώτη δέσμη να περιλαμβάνει 194 προτεινόμενες περιοχές. Παράλληλα, έχει ξεκινήσει και η δοκιμαστική λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης η οποία συγκεντρώνει τους τίτλους ΜΣΔ σε ένα ενιαίο ηλεκτρονικό σύστημα ώστε να μπορεί να τους αντιστοιχεί με ακίνητα υποδοχής δικαιωμάτων δόμησης.

Σύμφωνα με στοιχεία που παρουσιάστηκαν προ ημερών σε ημερίδα από τη Διεύθυνση Εφαρμογή Σχεδιασμού και Ελέγχου Δομημένου Περιβάλλοντος του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ), οι ενεργοί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης ανέρχονται σε 3.837 και αντιστοιχούν σε συνολική μεταφερόμενη επιφάνεια 428.602 τετραγωνικά μέτρα (τ.μ.) Πρόκειται για δικαιώματα που παραμένουν ανενεργά (πολλά για δεκαετίες), καθώς η αξιοποίησή τους προϋποθέτει κατάλληλες περιοχές υποδοχής, τις λεγόμενες ΖΥΣ, όπως έχει ορίσει με τη νομολογία του το Συμβούλιο της Επικρατείας. Μάλιστα, δυνητικά, η προσφορά συντελεστή από τίτλους που δικαιούνται ιδιοκτήτες διατηρητέων, απαλλοτριωμένων ακινήτων κλπ. εκτιμάται ότι μπορεί να φτάσει και τα 16,4 εκατ. τ.μ., πέρα από τα υφιστάμενα δικαιώματα.

Εργαλείο αποζημίωσης και πολεοδομικής εξισορρόπησης

Η μεταφορά συντελεστή δόμησης επιτρέπει τη μεταβίβαση δικαιωμάτων δόμησης από ένα ακίνητο προσφοράς σε ένα ακίνητο υποδοχής. Στην πρώτη κατηγορία περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, διατηρητέα κτίρια, ακίνητα που βρίσκονται σε προστατευόμενες περιοχές και ιδιοκτησίες στις οποίες έχουν επιβληθεί πολεοδομικοί περιορισμοί (π.χ. μέσα σε παραδοσιακούς οικισμούς κ.ά.). Σε αυτές τις περιπτώσεις, ο ιδιοκτήτης αδυνατεί να αξιοποιήσει μέρος ή το σύνολο του συντελεστή δόμησης που αντιστοιχεί στην ιδιοκτησία του.

Η λογική του θεσμού – όταν θεσπίστηκε το μακρινό 1979 – ήταν να δημιουργηθεί ένας μηχανισμός αποζημίωσης για δικαιώματα δόμησης που δεν μπορούν να ασκηθούν σε ένα ακίνητο. Δηλαδή να μπορεί ο συντελεστής να μεταφέρεται σε ακίνητο υποδοχής, το οποίο βρίσκεται σε άλλη περιοχή όπου επιτρέπεται, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, η πρόσθετη δόμηση. Με αυτόν τον τρόπο, η προστασία της πολιτιστικής κληρονομιάς και η διατήρηση χώρων που έχουν δεσμευτεί για κοινόχρηστες ή κοινωφελείς χρήσεις θα μπορούσαν να συνδεθούν με την οικονομική αποζημίωση των ιδιοκτητών.

Η εφαρμογή του εργαλείου, ωστόσο, απαιτούσε πιο σαφείς κανόνες. Η πρόσθετη δόμηση πρέπει να κατευθύνεται σε περιοχές όπου ο πολεοδομικός σχεδιασμός και οι περιβαλλοντικές συνθήκες επιτρέπουν την επιβάρυνση. Η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας (από το 1994 έως το 2017) αποτέλεσε καθοριστικό παράγοντα για τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να εφαρμοστεί η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης. Σύμφωνα με τους ανώτατους δικαστές η μεταφορά οφείλει να πραγματοποιείται σε ειδικά καθορισμένες ζώνες, τις ΖΥΣ, και να συνδέεται με τη φέρουσα ικανότητα της περιοχής υποδοχής, τη φυσιογνωμία της και τις ανάγκες του χωρικού σχεδιασμού. Η δυνατότητα μεταφοράς δικαιωμάτων δόμησης πρέπει να αντιμετωπίζεται, επομένως, ως πολεοδομικό εργαλείο που απαιτεί προηγούμενο σχεδιασμό.

Αττική – Μακεδονία στο επίκεντρο

Έτσι, η ΜΣΔ πρέπει να συντελείται σε περιοχές που βρίσκονται εντός ειδικών προκαθορισμένων ζωνών. Και η μελέτη του ΤΕΕ προτείνει 194 ΖΥΣ σε 50 Δημοτικές Ενότητες (εκ των 84 δημοτικών ενοτήτων που περιλαμβάνει το μελετητικό έργο), σε εννέα Περιφέρειες της χώρας. Από αυτές οι 62 ζώνες εντοπίζονται στον Βόρειο Τομέα Αθηνών και στην Ανατολική Αττική και άλλες 55 ζώνες στην Κεντρική Μακεδονία. Οι υπόλοιπες κατανέμονται σε διάφορες περιοχές της χώρας με 32 ΖΥΣ στην Κρήτη (Περιφερειακές Ενότητες Ηρακλείου και Χανίων), 12 ζώνες στη Μαγνησία, 11 στην Ανατολική Μακεδονία και Θράκη, 6 στην Αχαΐα (Πάτρα), 6 στη Στερεά Ελλάδα, 4 στην Καστοριά και 4 στο Ναύπλιο.

Η γεωγραφική κατανομή των προτεινόμενων ζωνών αποτυπώνει την προσπάθεια να δημιουργηθούν περιοχές υποδοχής εκεί όπου οι μελέτες διαπιστώνουν δυνατότητα πρόσθετης δόμησης. Για την χωροθέτηση των ΖΥΣ εξετάζονται από τους μελετητές παράγοντες όπως η προσφορά τίτλων στην περιοχή, οι χρήσεις γης, οι ισχύοντες όροι δόμησης, η κατάσταση των υποδομών, οι κοινόχρηστοι χώροι, η προσβασιμότητα αλλά και οι περιβαλλοντικοί περιορισμοί. Πάντως ήδη έχουν ξεκινήσει αντιδράσεις με πρώτο τον δήμο Διονύσου Αττικής που ήδη έχει εκφράσει προβληματισμό για τον κίνδυνο να υπάρξουν ασυμβατότητες μεταξύ της μελέτης για τις Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή και των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων που εκπονούνται ανά τη χώρα.

Πού συγκεντρώνονται οι ενεργοί τίτλοι

Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν από το ΥΠΕΝ έντονη γεωγραφική συγκέντρωση της μεταφερόμενης επιφάνειας καταγράφεται στα δύο μεγάλα πολεοδομικά συγκροτήματα της χώρας. Το 72,4% εντοπίζεται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη και το υπόλοιπο 27,6% στην υπόλοιπη Ελλάδα. Σε επίπεδο περιφερειών, η Αττική και η Κεντρική Μακεδονία συγκεντρώνουν από κοινού το 79,6% της συνολικής μεταφερόμενης επιφάνειας.

Η κατάταξη των δήμων με τη μεγαλύτερη μεταφερόμενη επιφάνεια, δηλαδή τους περισσότερους τίτλους ΜΣΔ δείχνει ότι ο Δήμος Αθηναίων βρίσκεται στην πρώτη θέση με 132.820,93 τ.μ. Ακολουθεί ο Δήμος Θεσσαλονίκης με 57.983,52 τ.μ. και ο Δήμος Πειραιά με 21.624,34 τ.μ. Σημαντικές επιφάνειες καταγράφονται επίσης στο Γαλάτσι, στο Χαλάνδρι, στην Καρδίτσα, στην Πάτρα, στην Ελευσίνα, στο Κορδελιό–Εύοσμο, στον Βόλο, στην Κηφισιά και στην Καλαμαριά.

Όχημα η Ψηφιακή Τράπεζα Γης για την ενεργοποίηση των τίτλων

Κεντρικό μηχανισμό καταγραφής και διαχείρισης των τίτλων ΜΣΔ θα αποτελέσει η Ψηφιακή Τράπεζα Γης, καθώς στα …γκισέ της θα γίνεται σύζευξη προσφοράς και ζήτησης συντελεστή. Η διαδικασία προβλέπει γεωγραφική προτεραιότητα. Η αντιστοίχιση προσφοράς – ζήτησης, βάσει της νομοθεσίας, πρέπει να επιδιώκεται αρχικά εντός του ίδιου δήμου, στη συνέχεια σε όμορο δήμο και, εφόσον αυτό δεν είναι εφικτό, σε επίπεδο Περιφερειακής Ενότητας ή Περιφέρειας.

Η πλατφόρμα, την οποία διαχειρίζεται το ΤΕΕ, βρίσκεται σε πιλοτική εφαρμογή, η οποία θα συνεχιστεί έως την πλήρη ενεργοποίηση του συστήματος της Τράπεζας, που εκτιμάται ότι θα γίνει, εκτός νέων απροόπτων, στις αρχές του 2027. Η λειτουργία της άλλωστε συνδέεται άμεσα με την πρόοδο των μελετών και τη θεσμοθέτηση των ζωνών υποδοχής. Η ύπαρξη ενεργών τίτλων δεν εγγυάται από μόνη της ότι θα βρεθεί διαθέσιμο ακίνητο για την απορρόφηση του συντελεστή. Η δυνατότητα πραγματοποίησης συναλλαγών θα εξαρτηθεί από τους κανόνες αντιστοίχισης, την προσφορά και τη ζήτηση, αλλά και από την ολοκλήρωση των αναγκαίων διοικητικών διαδικασιών.