διαΝΕΟσις: Πρόταση για την αξιοποίηση των διατηρητέων κτιρίων με ΣΔΙΤ

Ένα νέο μοντέλο παρέμβασης για την αξιοποίηση των διατηρητέων κτιρίων προτείνεται από τον οργανισμό έρευνας και ανάλυσης «διαΝΕΟσις»,  με μηχανισμούς τύπου ΣΔΙΤ (Σχήματα Συμπράξεων Δημοσίου και Ιδιωτικού Τομέα). Ειδικότερα, προτείνεται η ίδρυση ενός Φορέα Διαχείρισης Προγράμματος για την αποκατάστασή τους και ενός Ταμείου παροχής κρατικών ενισχύσεων και επιχορηγήσεων, το οποίο θα τροφοδοτείται από εθνικούς, ευρωπαϊκούς και άλλους πόρους.

Πώς θα λειτουργεί το προτεινόμενο σχήμα; Το Ταμείο, το οποίο θα τελεί υπό τον έλεγχο του Φορέα, θα αναλαμβάνει το έργο της αποκατάστασης και επανάχρησης ενός κτιρίου ή πολλών κτιρίων (ώστε να δημιουργούνται οικονομίες κλίμακας) για λογαριασμό μιας Εταιρείας Ειδικού Σκοπού (περιορισμένου χρόνου λειτουργίας), στην οποία θα συμμετέχουν ως μέτοχοι οι ιδιοκτήτες των κτιρίων, παραχωρώντας ιδιοκτησιακά δικαιώματα των ακινήτων τους ή ακόμη εισφέροντας σε είδος τα ακίνητά τους.

ΠΟΜΙΔΑ: Αδικη η τρίτη παράταση του πλαφόν 3% στις αυξήσεις εμπορικών μισθωμάτων

Ωστόσο, δεδομένης της δυσκολίας του εγχειρήματος, ο μελετητής της πρότασης (επίκουρος καθηγητής στο Πανεπιστήμιο Θεσσαλίας κ. Ν.Τριανταφυλλόπουλος) προτείνει ότι σε πρώτη φάση,  το Ταμείο θα μπορούσε να χρηματοδοτήσει, την αποκατάσταση προνομιούχων κτιρίων τα οποία είτε λόγω της θέσης τους θα μπορούσαν να αποτελέσουν τοπόσημα, είτε διαθέτουν  τα χαρακτηριστικά που αναζητά η αγορά. Έτσι, σύμφωνα με τον ίδιο, «πιθανόν θα μετρίαζε την ανάγκη παροχής υψηλών μη επιστρεπτέων κρατικών ενισχύσεων, σε μια πρώτη περίοδο λειτουργίας του, προκειμένου να ενισχυθεί η αποκατάσταση και επανάχρηση μεγαλύτερου αριθμού κτιρίων».

Οι πόροι του Ταμείου παροχής δανείων και επιχορηγήσεων

Όσο για το Ταμείο που θα δημιουργηθεί, οι πόροι του θα προέρχονται από το ΕΣΠΑ, το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων, ή άλλα ευρωπαϊκά προγράμματα, ενώ θα μπορεί να απορροφά και πόρους προερχόμενους από το Εθνικό Ταμείο Ενεργειακής Απόδοσης που θα προορίζονται για την ενεργειακή αναβάθμιση κτιρίων.  Σε ό,τι αφορά την πολιτική των χρηματοδοτήσεων, θα βρίσκεται υπό την εποπτεία του Φορέα, αλλά θα πρέπει να διοικείται ανεξάρτητα. Σύμφωνα με τους ισχύοντες ευρωπαϊκούς κανονισμούς (ΕΕ 1303/2013), η διαχείριση του Ταμείου πρέπει να ανατίθεται σε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα.

Το Ταμείο θα διαχειρίζεται δύο λογαριασμούς:

– έναν για τη χορήγηση δανείων χαμηλού επιτοκίου και ενδεχομένως εγγυήσεων  δανείων από εμπορικές τράπεζες (με όρους αγοράς)  για την κάλυψη του κόστους της αποκατάστασης διατηρητέων και

– έναν για επιχορηγήσεις, που θα αντιπροσωπεύουν τη δαπάνη που οφείλει να αναλάβει το κράτος, όταν απαιτείται, για την κάλυψη των δαπανών για έργα αποκατάστασης κτιρίων άνω του «ευλόγου ορίου» (όπως αυτό ορίζεται από το σχετικό Προεδρικό Διάταγμα 15/1988), οι οποίες δεν είναι δυνατόν να καλυφθούν από τα έσοδα που θα προέκυπταν από την επανάχρησή του.

Δανεισμός

Για την παροχή των δανείων θα απαιτείται η συγχρηματοδότηση των έργων και από ιδιωτικούς πόρους, ίδιους του ιδιοκτήτη του κτιρίου ή του Φορέα του Έργου, έτσι ώστε να ελαχιστοποιούνται οι πιθανότητες υλοποίησης μη αποδοτικών έργων αποκατάστασης και επανάχρησης κτιρίων. Οι πόροι μπορεί να προέρχονται και από τραπεζικό δανεισμό, από διαφορετικό όμως τραπεζικό φορέα από εκείνον που θα διαχειρίζεται το Ταμείο.  Στο χρηματοδοτικό σχήμα του έργου, ανάλογα με τους σκοπούς και τη χρήση του ακινήτου, θα μπορούν να αξιοποιούνται και άλλοι δημόσιοι ή ιδιωτικοί πόροι. Συνέργειες με άλλες κρατικές ενισχύσεις θα είναι δυνατές, υπό προϋποθέσεις όπως π.χ. των επενδυτικών νόμων.

Σύμφωνα με τον μελετητή, τα κτίρια των οποίων η αποκατάσταση θα ενισχυθεί, θα πρέπει   να είναι ελκυστικά για την αγορά, ως αποκατεστημένα, εκσυγχρονισμένα και ενεργειακά αποδοτικά. Κι αυτό διότι, εάν δεν υπάρχει ζήτηση για την επανάχρησή τους, το μοντέλο δεν μπορεί να λειτουργήσει. Μια λύση για να «πυροδοτηθεί» η ζήτηση θα ήταν η  αναβάθμιση της περιοχής όπου βρίσκονται τα κτίρια με προγράμματα αστικών αναπλάσεων.  Θα πρέπει πάντως να εξασφαλιστεί πλήρης κρατική επιχορήγηση σε περιπτώσεις ιδιωτικών κτιρίων υψηλής αρχιτεκτονικής και ιστορικής αξίας (π.χ. μνημεία) που δεν μπορούν να παράγουν έσοδα. Σε κάθε περίπτωση, «αγκάθι» αποτελεί το ισχύον νομικό καθεστώς περί συνιδιοκτησίας.

Πώς θα ωφελείται ένας ιδιοκτήτης διατηρητέου;

Αρχικά ο ιδιοκτήτης   ακινήτου ή   ακινήτων εκδηλώνει το ενδιαφέρον του στον Φορέα του Προγράμματος. Φορέας προτείνεται να είναι μια ιδιωτική εταιρεία η οποία  διαθέτει την κατάλληλη τεχνογνωσία για να αναλάβει όχι μόνο το κατασκευαστικό τμήμα του έργου, αλλά και τη διαχείριση του ακινήτου για ένα χρονικό διάστημα που θα συμφωνηθεί, το οποίο θα πρέπει να εκτείνεται τουλάχιστον στον χρόνο που απαιτείται για την απόσβεση του συνολικού κόστους αποκατάστασης του κτιρίου.

Ο Φορέας του έργου θα πρέπει να εξασφαλίζει την επανάχρηση και συντήρηση του κτιρίου για όλο το χρονικό διάστημα που απαιτείται, προκειμένου να προκύπτουν τα αναγκαία έσοδα.  Μάλιστα προτείνεται να αναλαμβάνει αρκετά έργα αποκατάστασης και επανάχρησης μικρών κτιρίων, ή μεγάλα κτίρια ώστε να δημιουργούνται οικονομίες κλίμακας και επομένως να μειώνονται τα συνολικά κόστη των διαδικασιών και των έργων. Δηλαδή ένας Φορέας Έργου μπορεί να αναλάβει μια ομάδα κτιρίων, των οποίων οι ιδιοκτήτες θα έχουν δηλώσει ότι διαθέτουν για αποκατάσταση.

Για την υλοποίηση των έργων αποκατάστασης ο Φορέας   θα πρέπει να λαμβάνει τραπεζικό δανεισμό με όρους αγοράς ή να χρησιμοποιεί ίδια κεφάλαια που να επαρκούν. Με αυτό τον τρόπο θα καταδεικνύει  το πραγματικό ενδιαφέρον του για το έργο, και ιδιαίτερα, για τη μακροχρόνια συντήρηση και   την καλή οικονομική διαχείριση των κτιρίων. Με τις μελέτες και το επιχειρηματικό του σχέδιο, θα μπορεί να διεκδικήσει χρηματοδότηση από τους πόρους του Ταμείου (χαμηλότοκα δάνεια και επιχορηγήσεις για το ποσό άνω του ‘εύλογου ορίου’) για λογαριασμό των ιδιοκτητών των κτιρίων, και τελικά, να πραγματοποιήσει το έργο.

Τη διαδικασία θα διευκόλυνε η δημιουργία Εταιρείας Ειδικού Σκοπού, την οποία θα διαχειρίζεται ο Φορέας του έργου, και στην οποία οι ιδιοκτήτες θα συνεισφέρουν τουλάχιστον τα δικαιώματα διοίκησης και διαχείρισης των ακινήτων τους για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, ανάλογα με την κάθε περίπτωση έργου, και όπως θα έχει συμφωνηθεί.

Το πρόβλημα των εγκαταλελειμμένων

Το πρόβλημα των εγκαταλελειμμένων διατηρητέων κτιρίων είναι εμφανές σε όλες τις  ελληνικές πόλεις όπου αρχιτεκτονικά αριστουργήματα παραμένουν ερειπωμένα, κενά, αναξιοποίητα  και  επικίνδυνα για την ασφάλεια των πολιτών. Ακριβής επίσημη καταγραφή δεν έχει γίνει ποτέ.  Μια ανεπίσημη αυτοψία το 2014 _  στο πλαίσιο έρευνας για την τεκμηρίωση ειδικής ρύθμισης του Υπουργείου Περιβάλλοντος η οποία ωστόσο δεν βρήκε ποτέ τον …δρόμο για τη Βουλή _  μόνο στην περιοχή γύρω από την πλατεία Ομονοίας στην Αθήνα είχαν εντοπιστεί 267 κτίρια, εκ των οποίων τα 92 (με συνολικό εμβαδό περίπου 150.000 τετραγωνικών μέτρων) ήταν εγκαταλελειμμένα.

Το Σύνταγμα, στο άρθρο 24, ορίζει ότι η διαφύλαξη της πολιτιστικής κληρονομιάς της χώρας αποτελεί υποχρέωση του κράτους. Οι δύο σχετικοί νόμοι που αφορούν διατηρητέα και μνημεία (ν. 1337/1983 και 3028/2002 αντίστοιχα) ορίζουν τους ιδιοκτήτες των κτιρίων ως υπεύθυνους για τη συντήρησή τους, οι οποίοι πρέπει να καλύψουν οι ίδιοι το υψηλό κόστος αποκατάστασης και συντήρησής τους,   χωρίς να μπορούν να προσδοκούν σε εξασφαλισμένη βοήθεια από το κράτος.