Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα: τάσεις και προοπτικές

Η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει τους πρώτους μήνες του 2026 να προσελκύει επενδυτικό ενδιαφέρον και ζήτηση. Η ισχυρή και ολοένα πιο συγκεντρωμένη ζήτηση προς μικρότερα ακίνητα με επενδυτικό ενδιαφέρον κυρίως στις αστικές και τουριστικές περιοχές, σε συνδυασμό με την μη αξιοποιημένη υπάρχουσα προσφορά και την υποτονική οικοδομική δραστηριότητα, έχει διατηρήσει τις πιέσεις στις τιμές. Ωστόσο, ο δυναμισμός από την πλευρά της ζήτησης και τις τιμές των ακινήτων φαίνεται σταδιακά να περιορίζεται με κύριο λόγο τις αυξανόμενες αβεβαιότητες στο διεθνές πολιτικό και οικονομικό περιβάλλον. Εκτός από το δυσμενές διεθνές περιβάλλον, η λειτουργία της ελληνικής κτηματαγοράς επιβαρύνεται από εγχώριους παράγοντες που, μεταξύ άλλων, σχετίζεται με τα αυξημένα κόστη κατασκευής, την έλλειψη εργατικού δυναμικού, την αξιόλογη ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης, αλλά και τα χρόνια προβλήματα γραφειοκρατίας και πολυπλοκότητας των διοικητικών διαδικασιών (μεταβιβάσεις, αδειοδοτήσεις, χρήσεις γης κ.λπ.).

Σε αυτό το περιβάλλον έχει πράγματι ενδιαφέρον να δούμε πως εξελίχθηκαν οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα τα τελευταία έτη, με στόχο να διατυπώσουμε ορισμένες σκέψεις για τις πιθανές εξελίξεις τα επόμενα τρίμηνα. Κατά την περίοδο 2021-2025, καταγράφηκαν ισχυροί ρυθμοί αύξησης στις τιμές των ακινήτων και κυρίως στην κατοικία με μέσο ετήσιο ρυθμό 10,1% για το σύνολο της χώρας, λόγω τόσο της υψηλής εξωτερικής και εγχώριας ζήτησης όσο και των περιορισμών από την πλευρά της προσφοράς. Οι υψηλοί ρυθμοί της τελευταίας πενταετίας στις τιμές των κατοικιών που κορυφώθηκαν το 2013 (13,9%), άρχισαν σταδιακά να αποκλιμακώνονται στη συνέχεια (2024: 9,1%, 2025: 7,6%) με την τάση αυτή να συνεχίζεται με βάση τα διαθέσιμα στοιχεία για στους πρώτους μήνες του 2026. Η αποκλιμάκωση των θετικών ρυθμών αύξησης των τιμών των διαμερισμάτων εκτιμάται ότι θα συνεχιστεί και τα επόμενα τρίμηνα καθώς φαίνεται να περιορίζεται το επενδυτικό ενδιαφέρον από το εξωτερικό (εισροή άμεσων ξένων επενδύσεων σε ακίνητα) μετά και την αύξηση των ορίων της Golden Visa.

Επιπλέον, το διαθέσιμο εισόδημα των ελληνικών νοικοκυριών δεν ακολούθησε τα τελευταία έτη τις μεγάλες αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών περιορίζοντας έτσι την δυνατότητά τους για απόκτηση κατοικίας. Είναι χαρακτηριστικό ότι ο τυποποιημένος δείκτης τιμής κατοικιών προς εισόδημα (price-to-income ratio) στην Ελλάδα αυξήθηκε κατά 26,7% την περίοδο 2019-2025, καθώς η αύξηση των τιμών των κατοικιών ξεπερνούσε συστηματικά την αύξηση του ονομαστικού και κυρίως του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών (η αντίστοιχη αύξηση στην ευρωζώνη ήταν 1,4%). Η μεγάλη και διαρκής απόκλιση μεταξύ των τιμών των κατοικιών και των ενοικίων από το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών καθιστά την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα ολοένα και πιο απρόσιτη για τον μέσο πολίτη και κυρίως για τα πιο ευάλωτα κοινωνικά στρώματα αλλά και τους νέους. Αυτό εξάλλου αντικατοπτρίζεται και στη σημαντική μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα κατά την τελευταία δεκαετία, προσεγγίζοντας πλέον το μέσο όρο των χωρών της Ευρωπαϊκής Ένωσης (Ελλάδα: 69,8, ΕΕ: 69,4%). Οι εξελίξεις αυτές διευρύνουν τις ήδη υψηλές κοινωνικές και οικονομικές ανισότητες και θέτουν πράγματι σε κίνδυνο την κοινωνική συνοχή, με μακροχρόνιες δυσμενείς συνέπειες και για άλλες σημαντικές μεταβλητές και κρίσιμα ζητήματα όπως είναι  το δημογραφικό, η βιωσιμότητα του ασφαλιστικού συστήματος, ο κίνδυνος φτώχειας κ.ά.

Στην αγορά κατοικίας, το ζήτημα της προσιτότητας στη στέγη αποτελεί σήμερα ένα από τα πιο σημαντικά προβλήματα για τα ελληνικά νοικοκυριά. Το κόστος στέγασης παραμένει ιδιαίτερα υψηλό ιδίως για τα νοικοκυριά με χαμηλό εισόδημα, καθώς και για τους ενοικιαστές και τα νεότερα ζευγάρια. Πιο συγκεκριμένα, το κόστος στέγασης ως ποσοστό του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών στην Ελλάδα διαμορφώθηκε σε 34,6% με βάση τα πιο πρόσφατα διαθέσιμα στοιχεία της Eurostat για το 2025, έναντι 18,9% κατά μέσο όρο για τις χώρες της ΕΕ. Ομοίως, το 26,9% του πληθυσμού των ελληνικών πόλεων ζει σε νοικοκυριά για τα οποία το κόστος στέγασης υπερβαίνει το 40% του διαθέσιμου εισοδήματός τους (overburden rate), όταν το αντίστοιχο ποσοστό στη ΕΕ διαμορφώθηκε στο 9,6%. Επιπρόσθετα, υψηλότερο από όλες τις χώρες και σχεδόν πενταπλάσιο του μέσου ευρωπαϊκού όρου ήταν για την Ελλάδα το ποσοστό του πληθυσμού που ζούσε σε νοικοκυριά με οφειλές δανείου, ενοικίου, λογαριασμών ενέργειας κ.λπ.

Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα εκτιμάται ότι θα διατηρήσει τη θετική της πορεία βραχυπρόθεσμα, με πιο συγκρατημένο ωστόσο δυναμισμό από την πλευρά της ζήτησης και τις τιμές των ακινήτων. Η εξωτερική ζήτηση φαίνεται σταδιακά να αποδυναμώνεται και να γίνεται πιο επιφυλακτική, ενώ μια περαιτέρω άνοδος των τιμών κατοικιών αναμένεται να οδηγήσει σε κόπωση της εγχώριας ζήτησης κυρίως στις περιοχές που οι αξίες υπερβαίνουν τα επίπεδα προσιτότητας για τα ελληνικά νοικοκυριά. Προγράμματα ενίσχυσης των νοικοκυριών μέσω της επιδότησης δανείων ή μισθωμάτων, αν και είναι κοινωνικά προς τη σωστή κατεύθυνση, αυξάνουν περαιτέρω την ήδη υπερβάλλουσα ζήτηση και πιέζουν προς τα πάνω τις τιμές. Σε κάθε περίπτωση πρέπει αυτά να συνδυαστούν με δραστικές λύσεις τόνωσης της προσφοράς ακινήτων και ενίσχυσης του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, για μία βιώσιμη λύση στο συνεχώς αυξανόμενο στεγαστικό πρόβλημα της χώρας.

Ο Θεόδωρος Μητράκος είναι Οικονομολόγος, πρώην Υποδιοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος