Ενοίκια: Φρένο στις μεγάλες αυξήσεις κατοικιών – Το ορόσημο των 1.000 ευρώ [γραφήματα]

Ο… εφιάλτης που βίωσαν όσοι επιχείρησαν να μισθώσουν σπίτι στην Αθήνα τα τελευταία τρία χρόνια και να πληρώσουν ένα λογικό ενοίκιο φαίνεται πως φθάνει στο τέλος του. Ο εκρηκτικός ρυθμός αύξησης των ζητούμενων τιμών, οι οποίες είχαν ξεφύγει από κάθε λογική όπως όλα δείχνουν… υποχωρεί αισθητά. Οι υψηλές διψήφιες αυξήσεις που παρατηρήθηκαν από το 2023 και έκτοτε κλείνει οριστικά, δίνοντας τη θέση τους σε μια φάση ωρίμανσης, χαμηλών πτήσεων και, σε ορισμένες περιοχές, πλήρους σταθεροποίησης.

Το κοινό συμπέρασμα για το σύνολο σχεδόν των περιοχών είναι ότι η ετήσια ανάπτυξη έχει συμπιεστεί πλέον προς το χαμηλό μονοψήφιο εύρος

Αυτό προκύπτει από την ανάλυση της νέας έρευνας της ReDataset, η οποία χαρτογράφησε την πορεία των ζητούμενων ενοικίων από τις αρχές του 2023 έως και το πρώτο τρίμηνο του 2026.

Στο μικροσκόπιο της ανάλυσης μπήκε η πιο περιζήτητη και ταυτόχρονα πιεσμένη κατηγορία: τα διαμερίσματα για οικογένειες, επιφάνειας από 70 έως 110 τετραγωνικά μέτρα, σε επτά χαρακτηριστικούς δήμους της Αττικής.

Το κοινό συμπέρασμα για το σύνολο σχεδόν των περιοχών είναι ότι η ετήσια ανάπτυξη έχει συμπιεστεί πλέον προς το χαμηλό μονοψήφιο εύρος. Το μεγάλο ερώτημα που μένει να απαντηθεί τους επόμενους μήνες είναι αν η αγορά έχει πιάσει το απόλυτο ταβάνι της ή αν απλώς παίρνει μια βαθιά ανάσα πριν βρει ένα νέο σημείο ισορροπίας.

Η ανθεκτικότητα του κέντρου και το ορόσημο των χιλίων ευρώ για ενοίκια

Στον Δήμο Αθηναίων, η τάση παραμένει σταθερά ανοδική, έστω και με πιο συγκρατημένο βήμα. Σύμφωνα με τη ReDataset, η συνολική αύξηση μεταξύ του πρώτου τριμήνου του 2023 και του αντίστοιχου διαστήματος του 2026 άγγιξε το 18%.

Ενώ στις αρχές του 2023 το μέσο διαμέρισμα για οικογένειες στο κέντρο νοικιαζόταν προς 830 ευρώ, η τιμή αυτή σκαρφάλωσε σταδιακά στα 900 ευρώ στις αρχές του 2024, έφτασε στα 950 ευρώ στα μέσα του 2025 και πλέον, στο πρώτο τρίμηνο του 2026, φλερτάρει έντονα με το ψυχολογικό όριο των 1.000 ευρώ, κινούμενη στα 980 ευρώ. Η Αθήνα δείχνει μια συνεχή, αν και πιο αργή, συσσώρευση πιέσεων, καθώς η ζήτηση για το κέντρο της πόλης παραμένει ισχυρή.

Την ίδια στιγμή, το Παλαιό Φάληρο αποτελεί μια εντελώς ξεχωριστή περίπτωση, εμφανίζοντας το πιο στιβαρό και προβλέψιμο προφίλ από όλη την ομάδα των δήμων που εξετάστηκαν. Η συνολική άνοδος στην τριετία περιορίστηκε στο 9,6%, δείχνοντας ότι η περιοχή είχε ήδη ενσωματώσει το μεγαλύτερο μέρος της υπεραξίας της.

Το Παλαιό Φάληρο ξεκίνησε το 2023 από τα 940 ευρώ, πέρασε το κατώφλι των 1.000 ευρώ κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2024 και έκτοτε έχει «κλειδώσει» εκεί. Για περισσότερο από ενάμισι έτος, οι τιμές παραμένουν κολλημένες στα 1.030 ευρώ, αποδεικνύοντας ότι οι ιδιοκτήτες δυσκολεύονται πλέον να ζητήσουν το κάτι παραπάνω από τους υποψήφιους ενοικιαστές.

Φρένο στο παραλιακό μέτωπο

Στα νότια προάστια, εκεί όπου χτυπά η καρδιά των premium ακινήτων και του διεθνούς ενδιαφέροντος, τα στοιχεία της ReDataset δείχνουν κάτι πολύ ενδιαφέρον.

Στη Γλυφάδα, η συνολική αύξηση στην τριετία έφτασε το 22,2%, όμως η δυναμική έχει αλλάξει ριζικά. Ενώ το 2023 η αγορά έτρεχε με έναν ετήσιο ρυθμό της τάξης του 9%, οδηγώντας το μέσο ενοίκιο από τα 1.080 ευρώ στα 1.180 ευρώ, η συνέχεια ήταν τελείως διαφορετική. Μέχρι το 2025, ο ετήσιος ρυθμός ανάπτυξης υποχώρησε απότομα στο 2%. Οι τιμές, αφού άγγιξαν τα 1.290 ευρώ στα τέλη του 2024, σταθεροποιήθηκαν στα 1.280 ευρώ καθ’ όλη τη διάρκεια του προηγούμενου έτους, για να δείξουν μια μικρή τάση αναζωπύρωσης στις αρχές του 2026 στα 1.320 ευρώ.

Ακόμα πιο εντυπωσιακή είναι η εικόνα στον άξονα Βάρης – Βούλας – Βουλιαγμένης. Εδώ η συνολική άνοδος περιορίστηκε στο 13,6% για ολόκληρη την εξεταζόμενη περίοδο, με τις τιμές να πραγματοποιούν ένα ισχυρό ξέσπασμα μέσα στο 2023 και στις αρχές του 2024.

Αφού κατέγραψαν το ιστορικό υψηλό τους στα 1.390 ευρώ κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024, τα ενοίκια εισήλθαν σε μια τροχιά απόλυτης επιπεδοποίησης. Η αγορά έδειξε σαφή σημάδια κόπωσης, με το μέσο ζητούμενο κόστος να υποχωρεί ελαφρά και να σταθεροποιείται στα 1.340 ευρώ για τρία συνεχόμενα τρίμηνα, επιβεβαιώνοντας ότι ακόμη και στα πιο ακριβά προάστια της Αττικής τα περιθώρια των περαιτέρω αυξήσεων έχουν στενέψει.

Τι συμβαίνει με τα ενοίκια σε Μαρούσι και Καλλιθέα

Στα βόρεια προάστια, το Μαρούσι παρουσιάζει μια πορεία που χαρακτηρίζεται από έντονες διακυμάνσεις αλλά και σαφή τάση αποκλιμάκωσης της πίεσης. Η συνολική αύξηση άγγιξε το 19,8%, με το μέσο ενοίκιο να διαμορφώνεται από τα 910 ευρώ των αρχών του 2023 στα 1.090 ευρώ στις αρχές του 2026. Το αξιοσημείωτο εδώ είναι ο τρόπος με τον οποίο μοιράστηκε αυτή η άνοδος.

Το Μαρούσι έκανε μια άκρως εμπροσθοβαρή προσπάθεια, με την ετήσια ανάπτυξη να αγγίζει το 11% το 2023. Αμέσως μετά, όμως, η αγορά πάτησε απότομα φρένο, με τον ρυθμό να υποχωρεί μόλις στο 2% το 2024, προτού ανακάμψει ελαφρώς στο 4% το 2025. Στο ξεκίνημα του 2026, μάλιστα, καταγράφηκε η πρώτη μικρή υποχώρηση από τα 1.110 ευρώ στα 1.090 ευρώ.

Παρόμοιο μοτίβο πρόωρης ωρίμανσης, σύμφωνα πάντα με την έρευνα της ReDataset εμφανίζει και η Καλλιθέα. Η περιοχή, που βρέθηκε στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος λόγω της εγγύτητάς της τόσο στο κέντρο όσο και στο παραλιακό μέτωπο, σημείωσε συνολική άνοδο 20,6% στην τριετία.

Ξεκινώντας από τη βάση των 680 ευρώ, πραγματοποίησε ένα άλμα της τάξης του 10% μέσα στο 2023, κλείνοντας εκείνη τη χρονιά στα 750 ευρώ. Ωστόσο, η συνέχεια δεν είχε την ίδια ένταση.

Κατά τη διάρκεια του 2024 και του 2025, η ετήσια ανάπτυξη της Καλλιθέας προσγειώθηκε σε ένα απόλυτα ελεγχόμενο και σταθερό 3%. Οι τιμές κινήθηκαν νωχελικά από τα 760 στα 790 ευρώ, για να φτάσουν στο πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους στα 820 ευρώ.

Η ειδική περίπτωση του Πειραιά

Το μεγάλο λιμάνι της χώρας δεν θα μπορούσε να αποτελέσει εξαίρεση από τον γενικό κανόνα της επιβράδυνσης, έχοντας ωστόσο τη δική του αυτόνομη πορεία. Ο Πειραιάς κατέγραψε συνολική αύξηση 16,9% μεταξύ του 2023 και του πρώτου τριμήνου του 2026, με το μέσο ζητούμενο ενοίκιο να ανεβαίνει από τα 710 στα 830 ευρώ.

Το μεγαλύτερο μέρος αυτής της ανόδου συντελέστηκε κατά τους πρώτους δώδεκα μήνες της έρευνας, όταν η πόλη βίωνε τις επιπτώσεις των μεγάλων έργων υποδομής και των νέων σταθμών του μετρό. Μετά το αρχικό ξέσπασμα, η αγορά του Πειραιά πέρασε σε μια πολύ πιο ομαλή ανοδική πορεία, με τις τιμές να κινούνται για αρκετά τρίμηνα μεταξύ των 790 και 810 ευρώ, προτού διαμορφωθούν στο σημερινό επίπεδο.