ΗΠΑ: Αυξήσεις 19% το πρώτο τρίμηνο στις τιμές ακινήτων στο Μανχάταν 

Θα έλεγε κανείς ότι η παγκόσμια αγορά ακινήτων ζει τις «τελευταίες ημέρες της Πομπηίας», αλλά η έκρηξη του Βεζούβιου στις 24 Αυγούστου του 79 μ.Χ. λέγεται πως ήταν ξαφνική. Δεν είχε δώσει προειδοποιήσεις.

Στη συγκεκριμένη περίπτωση έχουμε ουκ ολίγες ενδείξεις ότι το μέλλον της παγκόσμιας οικονομίας δεν θα είναι τόσο ρόδινο στο ορατό μέλλον: έχουμε την πανδημία που παραλάσσεται και επιμένει, την υπερχρέωση εθνικών οικονομιών και οικονομιών που θα κληθούν κάποια στιγμή να πληρώσουν τα χρωστούμενα, την αύξηση των επιτοκίων και βεβαίως τον πόλεμο με την ενεργειακή κρίση και τις γεωπολιτικές αβεβαιότητες και διαιρέσεις που δημιούργησε.

Το σκηνικό παραπέμπει σε ένα φαύλο κύκλο που ανατροφοδοτείται απειλώντας με απο-παγκοσμιοποίηση την οικονομία και ναρκοθετώντας τις προοπτικές επιστροφής της σε μια αναπτυξιακή κανονικότητα. Μέσα σε ένα διόλου ευνοϊκό διεθνές περιβάλλον παρατηρεί όμως κανείς ότι κάποιες όχι και τόσο «παραγωγικές» οικονομικού περιεχομένου δραστηριότητες ανθούν. Δραστηριότητες όχι τόσο παραγωγικές διότι η παραγωγή και η κατανάλωση έχουν υποστεί διεθνώς καίριο πλήγμα από τις αλλεπάλληλες διαρρήξεις των εφοδιαστικών αλυσίδων, από την ενεργειακή κρίση και τη συνεπαγόμενη ακρίβεια.

Πρόκειται για τις αγορές κεφαλαίων, ασφαλώς, που μόλις πρόσφατα δείχνουν μια τάση «σταθεροποίησης» παρότι η όποια κερδοφορία των επιχειρήσεων συντηρείται εδώ και δύο χρόνια – από το ξέσπασμα της πανδημίας δηλαδή – χάρη στα κεφαλαιακά κέρδη, στις επαναγορές μετοχών δηλαδή από τις ίδιες τις επιχειρήσεις.

Παρένθεση: Τι απέγινε αλήθεια εκείνο το περίφημο «Ρο/Έψιλον» (Ρ/Ε) που απασχολούσε προ 25ετίας τους «ψαγμένους νεοφώτιστους» των αγορών τα χρόνια της μεθυστικής αθωότητας; Ποιος ενδιαφέρεται σήμερα για τον περιβόητο λόγο δηλαδή της τιμής (price) της μετοχής προς τα κέρδη (earnings) της επιχείρησης; Κλείνει η παρένθεση.

Πρόκειται επίσης για τις τιμές ακινήτων που καλπάζουν απορροφώντας – όπως και οι αγορές κεφαλαίων ασφαλώς – το χρήμα που αυξάνεται απλώς επειδή κινείται. Επανατοποθετείται δηλαδή στις αγορές (κεφαλαίων, ακινήτων αλλά και εμπορευμάτων κλπ) αντί να επενδύεται παραγωγικά.

19% ακριβότερα στο Μανχάταν

Αυτός όμως είναι ο ορισμός της φούσκας. Και η καταιγίδα που έρχεται μοιάζει «τέλεια». Μέχρι να σκάσει η φούσκα και να ξεσπάσει η καταιγίδα, πάντως, η αγορά ακινήτων του Μανχάταν πανηγυρίζει το καλύτερο πρώτο τρίμηνο στην ιστορία της, που σύντομα συμπληρώνει 400 χρόνια – από το 1626 που Ολλανδοί έποικοι αγόρασαν το νησί από τους Ινδιάνους για 24 δολάρια.

Ο τζίρος των αγοραπωλησιών το τρίμηνο Ιανουαρίου-Μαρτίου 2022 στο Μανχάταν των 1,67 εκατ. κατοίκων ξεπέρασε για πρώτη φορά τα 7 δισ. δολάρια. Έφθασε για την ακρίβεια στα 7,3 δισ.  δολάρια, σύμφωνα με τα στοιχεία των διασήμων μεσιτικών γραφείων της περιοχής, των Miller Samuel και Douglas Elliman.

Στην άρτι δημοσιοποιηθείσα αναφορά τους, τα Miller Samuel και Douglas Elliman σημειώνουν ότι το πρώτο τρίμηνο έγιναν 3.585 πωλήσεις στο Μανχάταν. Πρόκειται για αριθμό-ρεκόρ, αυξημένο κατά… 46% συγκριτικά με τις μεταβιβάσεις που έγιναν το πρώτο τρίμηνο του 2021 (όταν βεβαίως όλοι είχαν ως πρώτη προτεραιότητα κατά νου να εμβολιαστούν και όχι να αγοράσουν σπίτι).

Η μέση τιμή ενός διαμερίσματος στο Μανχάταν εκτινάχθηκε κατά 19% υψηλότερα συγκριτικά με το πρώτο τρίμηνο της περυσινής χρονιάς και έφθασε στα 2.042.113 δολάρια – όταν ο πληθωρισμός το Φεβρουάριο στις ΗΠΑ (πριν από τις ανατιμήσεις στα καύσιμα βέβαια) είχε φθάσει στο 7,9% σε ετήσια βάση.

Σπιτόγατοι τηλεργαζόμενοι

«Η ισχυρή ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων στην καρδιά της Νέας Υόρκης ήρθε παρά την αύξηση των επιτοκίων, τις ανησυχίες για πιθανή ύφεση και τον διαφαινόμενο κλονισμό των τιμών των μετοχών, που συνήθως έχει αυξημένο αντίκτυπο στην αγορά ακινήτων του Μανχάταν δεδομένης της εξάρτησης της περιοχής αυτής της πόλης από τον χρηματοοικονομικό κλάδο», γράφει ο Ρόμπερτ Φρανκ του CNBC αναφερόμενος βεβαίως στη Wall Street, που είναι ως γνωστόν δρόμος του Μανχάταν.

Ο Τζόναθαν Μίλερ, διευθύνων σύμβουλος της Miller Samuel, δεν φαίνεται να ανησυχεί πάντως για φούσκες, καταιγίδες και οικονομικές ή αγοραίες κακοκαιρίες εν γένει. Θεωρεί ότι το Μανχάταν δεν απειλείται και στηρίζει την άποψή του αυτή σε μια έρευνα της Kastle Systems που δείχνει ότι μόνο το 36% των εργαζομένων στη Νέα Υόρκη επέστρεψαν στους φυσικούς εργασιακούς τους χώρους.

Δεν είναι μόνο οι «νέοι σπιτόγατοι», που συνεχίζουν και (θα συνεχίσουν εσαεί κατά τους αναλυτές) να δουλεύουν από το σπίτι, εκείνοι οι οποίοι δημιουργούν τη ζήτηση για στέγη στο «Μεγάλο Μήλο». Είναι και εκείνοι που «ενώ τηλεργάζονται και θεωρητικά θα μπορούσαν να μετακινηθούν σε άλλες γειτονιές, στα προάστια ή σε άλλες πόλεις, επαρχίες και χώρες με φθηνότερα ακίνητα, θέλουν να παραμείνουν στο Μανχάταν», όπως σημειώνει ο Τζόναθαν Μίλερ.

«Όλοι αυτοί ελκύονται από τις πολιτιστικές δυνατότητες που προσφέρει το Μανχάταν, από τα εστιατόρια, από το Μπρόντγουεϊ…», εξηγεί.

«Με κάθε τίμημα»

Όσο για τα επιτόκια, που έχουν πάρει ήδη την ανιούσα στις ΗΠΑ, ελάχιστα φαίνεται πως επηρεάζουν τους εύρωστους οικονομικά αγοραστές που ενδιαφέρονται για την αγορά του Μανχάταν. Όσο ανεβαίνουν τα επιτόκια δανεισμού, τόσο περισσότερο κεφάλαιο χρησιμοποιούν για να πληρώσουν τοις μετρητοίς, παρατηρούν οι μεσίτες.

Έτσι, περισσότερες από 47% των αγορών ακινήτων έγιναν το τρίμηνο που πέρασε με μετρητά, ενώ την περίοδο της πανδημίας το ποσοστό αυτό είχε υποχωρήσει στο 39%.

Ένας άλλος παράγοντας που ενισχύει την αγορά ακινήτων του Μανχάταν είναι η προσφορά. Ενώ σε άλλες περιοχές των ΗΠΑ η προσφορά σπιτιών αυξάνεται, στο Μανχάταν μένει σταθερή αν δεν μειώνεται κι όλας, σύμφωνα με την εταιρεία μεσιτών Corcoran. Έτσι, μόλις 5.000 ακίνητα προσφέρθηκαν για πώληση το πρώτο τρίμηνο του 2022. Και είναι η πρώτη φορά την τελευταία πενταετία που ο αριθμός αυτός μειώνεται από τις 6.000.

Πού θα πάνε οι τιμές

«Το ερώτημα είναι πόσο υψηλότερα μπορούν να φτάσουν οι τιμές των διαμερισμάτων στο Μανχάταν προτού οι αγοραστές φρενάρουν τις συμφωνίες», αναρωτιέται ο ρεπόρτερ του CNBC. Και σημειώνει ότι μεγαλύτερη ζήτηση έχουν τα μεγάλα διαμερίσματα, εκείνα με τέσσερα ή περισσότερα υπνοδωμάτια, οι τιμές των οποίων έχουν εκτιναχθεί κατά 31% υψηλότερα συγκριτικά με πέρυσι και έφθασαν κατά μέσον όρο στα 6,5 εκατ. δολάρια.

Μέχρι να σκάσει η φούσκα, είναι μια απάντηση. Η λέξη «bubble» δεν υπάρχει βέβαια στο λεξιλόγιο των μεσιτών ακινήτων και ως εκ τούτου δεν χρειάζεται να συμπεριληφθεί στο ρεπορτάζ του αμερικανικού δικτύου. Την έχει χρησιμοποιήσει, όμως, πρόσφατα τη λέξη η Ευρωπαϊκή Επιτροπή Συστημικών Κινδύνων (CERS), που δημιουργήθηκε μετά το ξέσπασμα της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008 και διοικείται από ένα Διευθυντήριο στο οποίο μετέχουν 40 μέλη και προεδρεύει η πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, Κριστίν Λαγκάρντ.

Προτού ξεσπάσει ο πόλεμος η CERS είχε προειδοποιήσει για την εκτίναξη των τιμών σε πολλές ευρωπαϊκές αγορές. Συναγερμό είχε σημάνει για τη γερμανική αγορά ακινήτων. Είχε βγάλει επίσης πέντε κίτρινες κάρτες, στις αγορές της Βουλγαρίας, της Κροατίας, της Ουγγαρίας, της Σλοβακίας και του Λιχτενστάιν. Και είχε προειδοποιήσει για υπαρκτές απειλές στη Δανία, στη Φινλανδία, στο Λουξεμβούργο, στην Ολλανδία και στη Σουηδία.

Υστερόγραφο: Όσοι αναρωτιούνται γιατί παράγοντες της αγοράς και αναλυτές αποφεύγουν να αναφέρουν όρους δυσάρεστους, όπως «φούσκα» ή «κρίση», ίσως βρουν μια εξήγηση σε μια ατάκα του Γούντι Άλεν στο περίφημο Manhattan του 1979: «I like the rain, it washes memories off the sidewalk of life». (Μ’ αρέσει η βροχή,  ξεπλένει τις αναμνήσεις από το πεζοδρόμιο της ζωής).