Ακίνητα: Ο «χάρτης» της αγοράς – Ποιες περιοχές «οδηγούν» την κούρσα

«Φρένο» στις αγοραπωλησίες ακινήτων κατά το πρώτο εξάμηνο του 2022, σε σύγκριση με το αντίστοιχο διάστημα του 2021, φέρεται πως έβαλαν τα γραφειοκρατικά προβλήματα και οι καθυστερήσεις στις μεταγραφές συμβολαίων, ενώ δεν πραγματοποιήθηκαν αρκετές πράξεις λόγω της απεργίας των συμβολαιογράφων, με αποτέλεσμα αρκετές πωλήσεις να μετατεθούν στην αρχή του 2ου εξαμήνου του 2022.

Παρόλαυτα σε ορισμένες περιοχές σημειώθηκε σημαντική άνοδος στις μεταβιβάσεις, με «πρωταθλητές» να αναδεικνύονται ο δήμος Αθηναίων, τα νησιά Αργοσαρωνικού και οι Κυκλάδες.

Διαβάστε επίσης: Γολγοθάς για τις μεταβιβάσεις ακινήτων

Διάγραμμα αγοραπωλησιών

Ειδικότερα, η έρευνα της RE/MAX συγκέντρωσε στοιχεία σχετικά με τις μεταβιβάσεις που έλαβαν χώρα το 1ο εξάμηνο του 2022 συγκριτικά με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2021 στην Αττική και στις Κυκλάδες και με μια πρώτη ματιά, είναι αντιληπτό πως το σύνολο των αγοραπωλησιών, ο τζίρος των πωλήσεων καθώς και τα συνολικά τ.μ. που μεταβιβάστηκαν, αυξήθηκαν στις περιοχές του Δήμου Αθηναίων, στα νησιά Αργοσαρωνικού και στις Κυκλάδες. Στις υπόλοιπες περιοχές της Αττικής, που επικεντρώθηκε η έρευνα, παρατηρείται πτώση. Συνολικά οι αγοραπωλησίες μειώθηκαν κατά 12%, ο τζίρος κατά 6% και το συνολικό εμβαδόν των μεταβιβαζόμενων κατοικιών κατά 13%.

Πού οφείλονται οι αυξομειώσεις

Όπως τονίζεται, οι έντονες αυξομειώσεις στις αγοραπωλησίες, οφείλονται σε μεγάλο βαθμό σε τοπικά γραφειοκρατικά προβλήματα και καθυστερήσεις στις μεταγραφές συμβολαίων, καθώς και σε αρκετές πωλήσεις που καθυστέρησαν να γίνουν μέσα στο 2021 και πραγματοποιήθηκαν στις αρχές του 2022. Ο λόγος δεν είναι άλλος από τον αυξημένο φόρτο των συμβολαιογραφικών γραφείων για την σύνταξη πολλών συμβολαίων (γονικών παροχών, δωρεών, κλπ) μέχρι το τέλος του 202,1 για να αποφευχθεί η αυξημένη φορολόγηση λόγω της αύξησης των αντικειμενικών αξιών. Επιπλέον κατά το τέλος του εξαμήνου δεν πραγματοποιήθηκαν αρκετές πράξεις λόγω της απεργίας των συμβολαιογράφων. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα αρκετές πωλήσεις να μετατεθούν στην αρχή του 2ου εξαμήνου του 2022.

Δείτε αναλυτικά την έρευνα της RE/MAX

Όσον αφορά τα χαρακτηριστικά των ακινήτων, διαπιστώνεται ότι το εμβαδόν του μέσου ακινήτου που μεταβιβάστηκε το πρώτο εξάμηνο του έτους, σημείωσε την πιο έντονη μεταβολή στο κέντρο του Πειραιά (-33%). Σχετικά με την ηλικία του μέσου ακινήτου η μεγαλύτερη διαφορά σε σχέση με το προηγούμενο έτος σημειώνεται στα νησιά Αργοσαρωνικού, όπου το μέσο έτος κατασκευής από 1985 διαμορφώθηκε στο 1963 (22 έτη διαφορά). Στα νησιά των Κυκλάδων η διαφορά συμπυκνώνεται στα 10 έτη αφού το 2021 το έτος κατασκευής του μέσου ακινήτου ήταν το 1971 και το 2022 είναι το 1981. Στις υπόλοιπες περιοχές οι διαφορές των ηλικιών του μέσου ακινήτου διακυμαίνονται στα 1-3 έτη.

Αξίζει να επισημανθεί ότι οι αυξήσεις ανά τ.μ. οφείλονται κυρίως στην αύξηση των αντικειμενικών αξιών, που έχει ως αποτέλεσμα την αύξηση των δηλούμενων αξιών πώλησης.

Τάσεις της αγοράς

ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ

Στα Νότια Προάστια το σύνολο των αγοραπωλησιών μειώθηκε κατά 9%. Παρομοίως, μειώθηκαν ο τζίρος των πωλήσεων και τα συνολικά τ.μ. των μεταβιβασθέντων ακινήτων (-7% αμφότερα). Τα μεγαλύτερα αρνητικά ποσοστά συγκεντρώνονται στις περιοχές του Αγίου Δημητρίου, Δάφνης-Υμηττού και Ζωγράφου.

ΔΗΜΟΣ ΑΘΗΝΑΙΩΝ

Στις περιοχές του κέντρου της Αθήνας οι αγοραπωλησίες κατοικιών, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2022, αυξήθηκε κατά 6%, σε σχέση με το αντίστοιχο εξάμηνο του προηγούμενου έτους. Ο τζίρος σημείωσε αύξηση ύψους 24%, ενώ το συνολικό εμβαδόν των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν το συγκεκριμένο χρονικό διάστημα αυξήθηκε κατά 9%.

ΔΥΤΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ

Η κατάσταση που παρατηρούμε στα Δυτικά Προάστια της Αττικής είναι η εξής: οι αγοραπωλησίες και το συνολικό εμβαδόν που μεταβιβάστηκε σημείωσαν πτώση (19% και 18% αντιστοίχως) και ο τζίρος των πωλήσεων μειώθηκε κατά 6%. Στην περιοχή Αγίων Αναργύρων-Καματερού τα αρνητικά ποσοστά κυμαίνονται στο 50%.

ΒΟΡΕΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ

Οι αγοραπωλησίες στα Βόρεια Προάστια κατά το πρώτο εξάμηνο του 2022 μειώθηκαν κατά 22% συγκριτικά με το πρώτο εξάμηνο του 2021. Το ίδιο αρνητικό ποσοστό παρατηρούμε και στα συνολικά τ.μ. που μεταβιβάστηκαν (-23%). Παρομοίως, μειώθηκε και ο συνολικός τζίρος (-11%). Οι υψηλότερες πτώσεις καταγράφονται στην περιοχή Αγίας Παρασκευής, Νέας Ιωνίας, Παπάγου-Χολαργού και Χαλανδρίου. Ωστόσο, στην Πεντέλη διαπιστώνουμε πως υπάρχει αύξηση σε όλες τις τιμές που εξετάζονται.

ΑΝΑΤΟΛΙΚΗ ΑΤΤΙΚΗ

Το σύνολο των αγοραπωλησιών στην Ανατολική Αττική σημείωσε πτώση 30% το πρώτο εξάμηνο του έτους που διανύουμε. Ταυτόχρονα, “έπεσε” και το ποσοστό του τζίρου στις περιοχές της Ανατολικής Αττικής κατά 41%. Παρόμοιο αρνητικό ποσοστό σημειώθηκε και στο σύνολο των τ.μ. (-35%). Στην κορυφή της αρνητικής κατάταξης συναντάμε τις περιοχές Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης και Διονύσου, όπου τα ποσοστά κυμαίνονται στο -50% έως -70%. Ωστόσο, στην περιοχή Κρωπίας οι τιμές έχουν πάρει ανοδική πορεία, όπως συμβαίνει στην Παιανία και στην Παλλήνη.

ΔΥΤΙΚΗ ΑΤΤΙΚΗ

Όπως φαίνεται από τον πίνακα, οι αγοραπωλησίες στην περιοχή της Ανατολικής Αττικής σημείωσαν πτώση 10%, το συνολικό εμβαδόν των κατοικιών μειώθηκε κατά 4% και παραλλήλως, ο συνολικός τζίρος καταγράφηκε στο -21%. Σημαντικές αυξήσεις, ωστόσο, παρατηρούνται στην περιοχή Μάνδρας-Ειδυλλίας, στην οποία οι αγοραπωλησίες αυξήθηκαν 82%, ο τζίρος 102% και τα συνολικά τ.μ. 112%.

ΠΕΙΡΑΙΑΣ

Το σύνολο των αγοραπωλησιών που έλαβαν χώρα στο κέντρο του Πειραιά την περίοδο του πρώτου εξαμήνου του 2022 μειώθηκε κατά 33% και ο τζίρος κατά 39% συγκριτικά με το πρώτο εξάμηνο του 2021. Το ίδιο διάστημα, τα συνολικά τετραγωνικά μέτρα που μεταβιβάστηκαν σημείωσαν 55% πτώση.

ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΠΕΙΡΑΙΑ

Στα προάστια του Πειραιά οι αγοραπωλησίες και τα συνολικά τετραγωνικά μέτρα σημείωσαν πτώση αμφότερα 28%. Ο συνολικός τζίρος των αγοραπωλησιών “έπεσε” κατά 8%. Τα υψηλότερα αρνητικά ποσοστά συναντώνται στην περιοχή Περάματος, που κυμαίνονται περίπου -60% έως -80%.

ΝΗΣΙΑ ΑΡΓΟΣΑΡΩΝΙΚΟΥ

Στα νησιά του Αργοσαρωνικού οι αγοραπωλησίες σημείωσαν αύξηση 14%. Παρόμοια αύξηση παρατηρούμε και στο ποσοστό που αντιστοιχεί στο συνολικό εμβαδόν των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν (+13%) και μικρότερο αλλά θετικό ποσοστό καταγράφεται και στο τζίρο (+9%).

ΚΥΚΛΑΔΕΣ

Στο νομό Κυκλάδων παρατηρούμε αρκετά υψηλά ποσοστά αύξησης για το πρώτο εξάμηνο του 2022. Συγκεκριμένα, οι αγοραπωλησίες αυξήθηκαν κατά 33%, ο τζίρος των αγοραπωλησιών κατά 44% και τα συνολικά τετραγωνικά μέτρα κατά 40%.

Χαρακτηριστικά Κατοικιών

ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ

Όπως παρατηρείται στον παραπάνω πίνακα, η μεταβολή στην αξία ανά τ.μ. της μέσης κατοικίας που μεταβιβάστηκε στα Νότια Προάστια είναι μηδαμινή. Παρομοίως, ελάχιστες μεταβολές συναντώνται και στις τιμές του εμβαδού & ηλικίας του μέσου ακινήτου. Το ποσοστό της αξίας ανά τ.μ. φαίνεται να είναι αρκετά αυξημένο στην περιοχή του Αγίου Δημητρίου (+58%) και Παλαιού Φαλήρου (+42%). Αντιθέτως, μειώθηκε στη Νέα Σμύρνη (-34%). Επιπλέον, οι αγοραστές προτίμησαν αρκετά νεότερα ακίνητα στην περιοχή Αγίου Δημητρίου (έτος κατασκευής το 1991 το 1ο εξάμηνο 2022 και 1983 το 2021) και της Δάφνης-Υμηττού (έτος κατασκευής το 1985 το 1ο εξάμηνο 2022 έναντι 1977 το 2021).

ΔΗΜΟΣ ΑΘΗΝΑΙΩΝ

Τα χαρακτηριστικά του μέσου ακινήτου που μεταβιβάστηκε στο Δήμο Αθηναίων δεν σημείωσαν κάποια μεγάλη μεταβολή. Συγκεκριμένα η αξία ανά τ.μ. “ανέβηκε” κατά 14%, το εμβαδόν σημείωσε αύξηση 3% και η ηλικία “ανέβηκε” κατά 1 έτος.

ΔΥΤΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ

Στα Δυτικά Προάστια η αξία ανά τ.μ. καταγράφηκε στο +15%, ενώ τα υπόλοιπα χαρακτηριστικά μεταβλήθηκαν ελάχιστα. Στην Αγία Βαρβάρα η αξία ανά τ.μ. αυξήθηκε κατά 53% αλλά το εμβαδόν του μέσου ακινήτου μειώθηκε από 74 τ.μ. σε 68 τ.μ. Στο Χαϊδάρι το ποσοστό μεταβολής της αξίας ανά τ.μ. σημειώθηκε στο 45% και το εμβαδόν της μέσης κατοικίας αυξήθηκε από 80 τ.μ. στα 90 τ.μ. (+14%). Στις περιοχές Αγίων Αναργύρων-Καματερού και Πετρουπόλεως η ηλικία των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν αυξήθηκε κατά 5 και κατά 8 χρόνια αντιστοίχως.

ΒΟΡΕΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ

Στις περιοχές των Βορείων Προαστίων η αξία ανά τ.μ. αυξήθηκε κατά 15% συγκριτικά με το πρώτο εξάμηνο του 2021. Το ποσοστό του εμβαδού και η διαφορά στα έτη κατασκευής του μέσου ακινήτου είναι αμετάβλητα. Σε γενικές γραμμές, οι αγοραστές κατοικιών στα Βόρεια Προάστια δείχνουν προτίμηση σε σπίτια περίπου 100 τ.μ. και έτους κατασκευής κοντά στο 1986.

ΑΝΑΤΟΛΙΚΗ ΑΤΤΙΚΗ

Η εικόνα που σχηματίζεται για το μέσο ακίνητο στις περιοχές της Ανατολικής Αττικής είναι πως η αξία του ανά τ.μ. μειώθηκε κατά 9%, το εμβαδόν του κατά 6% και η ηλικία του μεταβλήθηκε κατά ένα μόνο έτος. Στις περιοχές Κρωπίας και Ωρωπού η αξία του ακινήτου ανά τ.μ. κατέγραψε εντυπωσιακή αύξηση (+128% και 124%). Επιπλέον, στη Ραφήνα μείωση κατέγραψε το εμβαδόν του μέσου ακινήτου που μεταβιβάστηκε (-33%). Στην Παλλήνη, προτιμήθηκαν τα παλαιότερα ακίνητα ενώ στην περιοχή του Μαραθώνα τα νεότερα κατά 15 έτη.

ΔΥΤΙΚΗ ΑΤΤΙΚΗ

Η αξία ανά τ.μ. στις περιοχές της Δυτικής Αττικής μειώθηκε κατά 18% ενώ τα τ.μ. του μέσου ακινήτου αυξήθηκαν κατά 7% (83 τ.μ. από 78 τ.μ.). Στην περιοχή του Ασπροπύργου η αξία ανά τ.μ. των ακινήτων “έπεσε” κατά 52% και παράλληλα ο μέσος όρος του έτους κατασκευής των ακινήτων από 1994 που ήταν το πρώτο εξάμηνο του 2021, σημειώθηκε στο 1986. Παλαιότερα ακίνητα μεταβιβαστηκαν και στην Ελευσίνα.

ΠΕΙΡΑΙΑΣ

Στο κέντρο του Πειραιά η αξία ανά τ.μ. διαμορφώθηκε στο +35%. Ωστόσο, το εμβαδόν του μέσου ακινήτου από 100 τ.μ. σημειώθηκε στα 67 τ.μ. Δεν παρατηρείται κάποια διαφορά στην ηλικία του μέσου ακινήτου.

ΠΡΟΑΣΤΙΑ ΠΕΙΡΑΙΑ

Τα προάστια Πειραιά σημειώνουν αύξηση 28% στη μέση τιμή της αξίας των ακινήτων ανά τ.μ. και ταυτόχρονα, το εμβαδόν μέσου ακινήτου έμεινε στάσιμο μεταξύ των δύο εξαμήνων στα 70 τ.μ. Οι αγοραστές φαίνεται να προτίμησαν ελαφρώς νεότερες κατοικίες (έτος κατασκευής: 1986). Στην περιοχή του Κερατσινίου το ποσοστό της αξίας ανά τ.μ. αυξήθηκε κατά 53%.

ΝΗΣΙΑ ΑΡΓΟΣΑΡΩΝΙΚΟΥ

Στα νησιά Αργοσαρωνικού ενώ η αξία ανά τ.μ. και το εμβαδόν δεν μεταβλήθηκαν σημαντικά (-3% και -1% αντιστοίχως), σημειώθηκε μεγάλη διαφορά στο έτος κατασκευής των ακινήτων. Συγκεκριμένα, το 2021 η μέση χρονολογία κατασκευής είναι το 1985 και φέτος τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν είναι κατά 22 έτη παλαιότερα (έτος κατασκευής: 1963).

ΚΥΚΛΑΔΕΣ

Οι τιμές που καταγράφηκαν στις Κυκλάδες σχετικά με την αξία ανά τ.μ. των κατοικιών που μεταβιβάστηκαν, σημείωσαν αύξηση κατά 3%. Το θετικό ποσοστό υψώθηκε 224% στο νησί της Νάξου και 84% στην Πάρο. Ωστόσο, μειώθηκε κατά 39% στην Τήνο. Το εμβαδόν των κατοικιών αυξήθηκε κατά 62% στη Θήρα και κατέγραψε πτώση στην Νάξο (-41%) και στην Κέα (-31%). Στην Τήνο αυξήθηκε η ηλικία των ακινήτων που μεταβιβάστηκαν κατά 17 έτη (έτος κατασκευής 1957 από 1975) αλλά μειώθηκε στη Νάξο κατά 25 έτη και στην Κέα κατά 20.