Αγορά ακινήτων: Οι 3 καταλύτες που κρατούν στα ύψη τις τιμές

Στην Αυστραλία οι τιμές των κατοικιών έχουν αυξηθεί τους τελευταίους τρεις μήνες.

Στις Ηνωμένες Πολιτείες, ένας ευρέως διαδεδομένος δείκτης αξιών κατοικιών αυξήθηκε κατά 1,6% από το χαμηλό του τον Ιανουάριο, και οι τιμές των μετοχών των κατασκευαστικών εταιρειών κατέγραψε διπλάσια άνοδο από τη συνολική χρηματιστηριακή αγορά. Στην ζώνη του ευρώ η αγορά ακινήτων φαίνεται σταθερή.

Στις αρχές του μήνα, το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο προειδοποίησε για ανεξέλεγκτη διόρθωση στην αγορά ακινήτων λόγω της αιφνίδιας και μεγάλης αύξησης των επιτοκίων, εστιάζοντας ιδίως στις ανεπτυγμένες οικονομίες που είχαν «φουσκωμένες» τιμές πριν και κατά τη διάρκεια της πανδημίας.

Η Golden Visa εκτοξεύει τις τιμές των ακινήτων – Σε ποια χώρα προκάλεσε στεγαστική κρίση

Ωστόσο, η πραγματική εικόνα φαίνεται επί του παρόντος διαφορετική: όπως γράφει ο Economist οι οικονομολόγοι περίμεναν «ένα λουτρό αίματος» αναφορικά με τις τιμές των σπιτιών.

Τον Μάρτιο του 2022, τον μήνα που η Federal Reserve άρχισε να αυξάνει τα επιτόκια για την καταπολέμηση του πληθωρισμού, η μέση αξία ενός σπιτιού σε μια πλούσια χώρα ήταν 41% υψηλότερη από ό,τι πέντε χρόνια νωρίτερα. Οι τιμές είχαν ανακάμψει από την οικονομική κρίση του 2007-09 και στη συνέχεια αυξήθηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας του Covid-19.

Το ράλι στις τιμές ακινήτων, οι σπιτόγατοι τηλεργαζόμενοι και ο… Γούντι Αλεν

Έκτοτε, τα επιτόκια έχουν αυξηθεί κατά περισσότερο από τρεις ποσοστιαίες μονάδες κατά μέσο όρο παγκοσμίως, καθιστώντας τα στεγαστικά δάνεια ακριβότερα και επιβραδύνοντας την οικονομία.

«Άπιαστο όνειρο» το σπίτι για τους νέους

Και οι παγκόσμιες τιμές των κατοικιών σίγουρα έχουν ξεφύγει.

Είναι 3% κάτω από την πρόσφατη κορύφωσή τους ή 8-10% χαμηλότερα αν προσαρμοστούν στον πληθωρισμό. Αυτό είναι σύμφωνο με τη μέση διόρθωση από τα τέλη του 19ου αιώνα.

Ωστόσο, η τρέχουσα φάση είναι διαφορετική επειδή ακολούθησε μια έκρηξη κατά τη διάρκεια της πανδημίας, όταν οι τιμές αυξήθηκαν με τον ταχύτερο ρυθμό όλων των εποχών. Το αποτέλεσμα είναι ότι οι πραγματικές τιμές των κατοικιών παραμένουν αρκετά πάνω από το επίπεδο του 2019. Πολλοί millennials και Gen-Zers, που είχαν ονειρευτεί ότι μια κάθετη πτώση στις τιμές θα τους επέτρεπε να αγοράσουν το πρώτο τους σπίτι, είναι αναμφίβολα απογοητευμένοι.

Σε μία «τυπική» ύφεση

Κατά τη διάρκεια μιας τυπικής παγκόσμιας οικονομικής ύφεσης, ορισμένες χώρες περνούν δύσκολες στιγμές. Μετά την οικονομική κρίση οι τιμές των κατοικιών στην Ιρλανδία μειώθηκαν στο μισό. Οι τιμές των αμερικανικών κατοικιών μειώθηκαν κατά 20%. Αυτή τη φορά οι χαμηλές επιδόσεις τα πάνε καλύτερα.

Σε αντίθεση με τις προηγούμενες πτώσεις στις τιμές των κατοικιών, δεν υπάρχει καμία ένδειξη ότι οι χαμηλότερες τιμές των κατοικιών έχουν δημιουργήσει οικονομική μετάδοση.
Οι τράπεζες δεν φαίνεται να ανησυχούν για την αύξηση των επισφαλών στεγαστικών δανείων.

Ούτε τα περιουσιακά δεινά φαίνεται να στραγγαλίζουν την ευρύτερη οικονομία. Οι ασθενέστερες επενδύσεις σε στέγαση επιβραδύνουν την οικονομική ανάπτυξη, αλλά το αποτέλεσμα είναι μικρό.

Οι τρεις καταλύτες

Τρεις παράγοντες εξηγούν την εκπληκτική ανθεκτικότητα στη στέγαση του πλούσιου κόσμου: η μετανάστευση, τα οικονομικά των νοικοκυριών και οι προτιμήσεις.

Ας πάρουμε πρώρα τη μετανάστευση, η οποία σπάει ρεκόρ σε όλο τον πλούσιο κόσμο.

Στην Αυστραλία η καθαρή μετανάστευση τρέχει σε διπλάσια επίπεδα προ πανδημίας, ενώ στον Καναδά είναι διπλάσια από το προηγούμενο υψηλό. Η ζήτηση από τις νέες αφίξεις στηρίζει την αγορά. Η έρευνα δείχνει ότι κάθε 100.000 καθαροί μετανάστες στην Αυστραλία αυξάνουν τις τιμές των κατοικιών κατά 1%. Στο Λονδίνο, το πρώτο λιμάνι προσέλευσης πολλών νέων αφίξεων στη Βρετανία, τα ενοίκια για νέες ενοικιάσεις αυξήθηκαν κατά 16% πέρυσι.

Τα ισχυρά οικονομικά των νοικοκυριών, ο δεύτερος παράγοντας, παίζουν επίσης ρόλο. Οι πλουσιότεροι άνθρωποι οδήγησαν την έκρηξη στις τιμής της στέγασης, με τους κανονισμούς για τα στεγαστικά δάνεια μετά την κρίση να αποκλείουν λιγότερους φερέγγυους αγοραστές.

Στην Αμερική το 2007 ο μέσος ενυπόθηκος δανειστής είχε πιστωτικό σκορ περίπου 700 (κατά το ήμισυ του δρόμου), αλλά το 2021 ήταν κοντά στο 800 (αρκετά καλό). Τα πλουσιότερα νοικοκυριά μπορούν να απορροφήσουν ευκολότερα υψηλότερες πληρωμές στεγαστικών δανείων.

Επίσης, πολλοί δανειολήπτες έχουν κλειδώσει στο παρελθόν τα χαμηλά επιτόκια.

Από το 2011 έως το 2021 το μερίδιο των στεγαστικών δανείων σε ολόκληρη την ΕΕ με κυμαινόμενα επιτόκια μειώθηκε από κοντά στο 40% σε λιγότερο από 15%.

Ο ρόλος της πανδημίας

Η ίδια η πανδημία έπαιξε ρόλο. Το 2020-2021 πολλά νοικοκυριά μείωσαν δραστικά την κατανάλωση, οδηγώντας στη συσσώρευση μεγάλων «υπερβολικών αποταμιεύσεων» αξίας πολλών τρισεκατομμυρίων δολαρίων.

Αυτές οι εξοικονομήσεις έχουν επίσης μετριάσει τις συνέπειες από τα υψηλότερα επιτόκια.

Θέμα… γούστου

Ο τρίτος παράγοντας σχετίζεται με τις προτιμήσεις των ανθρώπων. Έρευνα που δημοσιεύτηκε από την Τράπεζα της Αγγλίας υποδηλώνει ότι οι αλλαγές στις επιθυμίες των ανθρώπων – ενδεχομένως συμπεριλαμβανομένης της επιθυμίας για ένα γραφείο στο σπίτι- δικαιολογού το ήμισυ της αύξησης των τιμών των βρετανικών κατοικιών κατά τη διάρκεια της πανδημίας.

Σε πολλές χώρες, συμπεριλαμβανομένης της Αυστραλίας, το μέσο μέγεθος του νοικοκυριού έχει συρρικνωθεί, υποδηλώνοντας ότι οι άνθρωποι είναι λιγότερο πρόθυμοι να μοιράζονται το σπίτι.

Και σε μια εποχή υψηλότερου πληθωρισμού, πολλοί άνθρωποι μπορεί να θέλουν να επενδύσουν σε φυσικά περιουσιακά στοιχεία, όπως ακίνητα και υποδομές, που διατηρούν καλύτερα την αξία τους σε πραγματικό νόμισμα. Όλα αυτά θα μπορούσαν να σημαίνουν ότι η ζήτηση κατοικιών θα παραμείνει υψηλότερη από ό,τι ήταν πριν από την πανδημία, περιορίζοντας την πιθανή πτώση των τιμών.

Πού θα πάνε οι τιμές

«Το ερώτημα είναι πόσο υψηλότερα μπορούν να φτάσουν οι τιμές των διαμερισμάτων στο Μανχάταν προτού οι αγοραστές φρενάρουν τις συμφωνίες», αναρωτιέται ο ρεπόρτερ του CNBC. Και σημειώνει ότι μεγαλύτερη ζήτηση έχουν τα μεγάλα διαμερίσματα, εκείνα με τέσσερα ή περισσότερα υπνοδωμάτια, οι τιμές των οποίων έχουν εκτιναχθεί κατά 31% υψηλότερα συγκριτικά με πέρυσι και έφθασαν κατά μέσον όρο στα 6,5 εκατ. δολάρια.

Μέχρι να σκάσει η φούσκα, είναι μια απάντηση. Η λέξη «bubble» δεν υπάρχει βέβαια στο λεξιλόγιο των μεσιτών ακινήτων και ως εκ τούτου δεν χρειάζεται να συμπεριληφθεί στο ρεπορτάζ του αμερικανικού δικτύου. Την έχει χρησιμοποιήσει, όμως, πρόσφατα τη λέξη η Ευρωπαϊκή Επιτροπή Συστημικών Κινδύνων (CERS), που δημιουργήθηκε μετά το ξέσπασμα της παγκόσμιας χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008 και διοικείται από ένα Διευθυντήριο στο οποίο μετέχουν 40 μέλη και προεδρεύει η πρόεδρος της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας, Κριστίν Λαγκάρντ.

Προτού ξεσπάσει ο πόλεμος η CERS είχε προειδοποιήσει για την εκτίναξη των τιμών σε πολλές ευρωπαϊκές αγορές. Συναγερμό είχε σημάνει για τη γερμανική αγορά ακινήτων. Είχε βγάλει επίσης πέντε κίτρινες κάρτες, στις αγορές της Βουλγαρίας, της Κροατίας, της Ουγγαρίας, της Σλοβακίας και του Λιχτενστάιν. Και είχε προειδοποιήσει για υπαρκτές απειλές στη Δανία, στη Φινλανδία, στο Λουξεμβούργο, στην Ολλανδία και στη Σουηδία.