Εκτός σχεδίου: Σε ποια οικόπεδα επιτρέπεται και σε ποια όχι η δόμηση με το νέο νομοσχέδιο

«Παράθυρο» για δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα, άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, χωρίς «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, ανοίγει το νέο νομοσχέδιο το οποίο παρουσίασε την περασμένη εβδομάδα στο υπουργικό συμβούλιο ο κ. Θόδωρος Σκυλακάκης.

Υπουργείο Οικονομικών: «Νόμος και τάξη» στις παραλίες

Για να εκδοθεί οικοδομική άδεια, σύμφωνα με τις νέες ρυθμίσεις οι οποίες θα τεθούν σε δημόσια διαβούλευση, πιθανώς, εντός της ερχόμενης εβδομάδας, θα πρέπει τα οικόπεδα να συνδέονται με οδό πλάτους τουλάχιστον 3,5 μέτρων η οποία να διακρίνεται στις αεροφωτογραφίες του 1977, αλλά και να έχουν “πρόσωπο”, ή να εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους, κατά τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε αναγνωρισμένη οδό (από 25 μέτρα που ίσχυε).

Ποιες περιπτώσεις περιλαμβάνει

Σύμφωνα με πληροφορίες, οι νέες ρυθμίσεις θα επιτρέπουν τη δόμηση τις εξής κατηγορίες οικοπέδων:

1. Οικόπεδα εκτός σχεδίου που δημιουργήθηκαν (έπειτα από κατατμήσεις κλπ.) από την 31η Μαΐου 1985 έως και την 31η Δεκεμβρίου 2003 και έχουν “πρόσωπο” (ή ένα όριό τους εφάπτεται) κατά τουλάχιστον 3,5 μέτρων σε αναγνωρισμένη οδό, η οποία θα πρέπει να εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977 και να έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων. Ο συγκεκριμένος δρόμος θα πρέπει να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και είτε να έχει διανοιχθεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε να είναι καταχωρημένος στα κτηματολογικά βιβλία με την ένδειξη “Ειδική Έκταση” (ΕΚ) είτε έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια Αρχή (ή οργανισμό) για τη συντήρηση και βελτίωση των οδών, είτε διέρχεται απ’ αυτόν δίκτυο κοινής ωφελείας.

2. Οικόπεδα εκτός σχεδίου που δημιουργήθηκαν προ της 31ης Μαΐου 1985 τα οποία έχουν πρόσωπο ή εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους, μήκους τουλάχιστον 3,5 μέτρων, σε οδό που διακρίνεται σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία έχει διανοιχθεί με απόφαση κρατικού οργάνου, είτε είναι καταχωρημένη στα κτηματολογικά βιβλία με την ένδειξη ΕΚ, είτε έχουν πραγματοποιηθεί εργασίες οδοστρωσίας από αρμόδια Αρχή, είτε να διέρχεται απ’ αυτήν δίκτυο κοινής ωφελείας.

3. Οικόπεδα εκτός σχεδίου που δημιουργήθηκαν προ της 31ης Μαΐου 1985 τα οποία έχουν πρόσωπο ή εφάπτεται το ένα εκ των ορίων τους, μήκους τουλάχιστον 3,5 μέτρων, σε νομίμως συστημένη δουλεία διόδου υφιστάμενη προ του 1985, με πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρων, η οποία να συνδέεται με διεθνή, επαρχιακή, δημοτική ή κοινοτική οδό ή εγκαταλελειμμένα τμήματά τους.

Ειδικά για τα οικόπεδα που δημιουργήθηκαν προ της 31ης Μαΐου 1985 για τα οποία υφίστανται σε ισχύ προεγκρίσεις οικοδομικών αδειών ή οικοδομικές άδειες ή αναθεωρήσεις τους δεν ισχύουν οι προϋποθέσεις που τίθενται στις προτεινόμενες ρυθμίσεις σχετικά με τα χαρακτηριστικά του κοινόχρηστου δρόμου.

Επίσης, δίχως αναγνωρισμένη οδό μπορούν να χτιστούν και όσα οικόπεδα δημιουργήθηκαν μεταξύ 31ης Μαΐου 1985 και 31ης Δεκεμβρίου 2003 καθώς και τα προ της 31ης Μαΐου 1985 εφόσον γι΄ αυτά έχουν γίνει αγοραπωλησίες κατά την τελευταία πενταετία (σ.σ. από την ημέρα που θα ψηφιστεί ο νόμος) και υπό την προϋπόθεση ότι στη συμβολαιογραφική πράξη αναφέρεται ότι είναι άρτια και οικοδομήσιμα.

Ποιοι δεν έχουν δικαίωμα δόμησης

Το δικαίωμα δόμησης χάνουν οι ιδιοκτησίες άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, οι οποίες δεν πληρούν τις προϋποθέσεις των προωθούμενων από το ΥΠΕΝ ρυθμίσεων για πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό.

Επίσης, εκτός “κάδρου” βρίσκονται και όλα τα εκτός σχεδίου οικόπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων (δηλαδή τα κατά παρέκκλιση άρτια των 750 τ.μ., 1.200 τ.μ. και 2.000 τ.μ.) των οποίων οι ιδιοκτήτες δεν είχαν προλάβει έως τα τέλη του 2022 (οπότε καταργήθηκε το δικαίωμα κατοχύρωσης της χρήσης των παρεκκλίσεων) να υποβάλλουν αίτηση για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης και εντός του 2023 να υποβάλλουν πλήρη φάκελο στις κατά τόπους Υπηρεσίες Δόμησης προκειμένου να προχωρήσουν στην έκδοση ή προέγκριση της οικοδομικής άδειας. Οι περίπου 11.000 ιδιοκτήτες που είχαν προλάβει τις διαδικασίες έχουν προθεσμία έως τα τέλη Μαρτίου, να καταθέσουν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά στις πολεοδομίες για να κατοχυρώσουν δικαίωμα δόμησης

Επιπλέον, η τοπογράφος, πολεοδόμος μηχανικός κυρία Γραμματή Μπακλατσή, μιλώντας στον “Οικονομικό Ταχυδρόμο” παραθέτει μια σειρά από άλλους λόγους για τους οποίους ενδέχεται να μην μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια για οικόπεδα εκτός σχεδίου. Ενδεικτικά αναφέρει τις εξής περιπτώσεις:

– Να θεσμοθετήθηκε χωροταξικό ή πολεοδομικό σχέδιο στην περιοχή με το οποίο καταργήθηκαν οι παρεκκλίσεις ή αυξήθηκαν τα όρια αρτιότητας ή μειώθηκε ο Συντελεστής Δόμησης .

– Να γειτνιάζει με αρχαιολογικούς χώρους ή να βρίσκεται σε ζώνη προστασίας όπου απαγορεύεται η δόμηση.

– Να γειτνιάζει με ρέμα που δεν έχει οριοθετηθεί , γιατί θα απαιτηθεί η οριοθέτησή του. Η δόμηση οποιασδήποτε κατασκευής πλησίον ρέματος επιτρέπεται σε απόσταση τουλάχιστον 20 μέτρων.

– Να γειτνιάζει με αιγιαλό και παραλία , που δεν έχουν καθοριστεί οι οριογραμμές τους και κατά την οικοδόμηση θα πρέπει να <<τραβηχθεί>> πίσω η οικοδομή τουλάχιστον 30 μέτρα για κατοικία και 50 μέτρα για ξενοδοχείο.

Ζώνες οικιστικού ελέγχου

Επίσης, δίχως δικαίωμα δόμησης είναι όσα οικόπεδα βρίσκονται σε ζώνη οικιστικού ελέγχου, στην οποία έχουν καθοριστεί αυξημένα όρια αρτιότητας, μειωμένη δόμηση ή υπάρχουν περιορισμοί στις επιτρεπόμενες χρήσεις ή έχουν χαρακτηριστεί ως γη υψηλής παραγωγικότητας, όπου απαγορεύεται η άσκηση οποιασδήποτε άλλης δραστηριότητας, εκτός από τη γεωργική εκμετάλλευση και την παραγωγή ηλεκτρικής ενέργειας από σταθμούς Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας (ΑΠΕ).

Επίσης, περιορισμοί υφίστανται για όσα βρίσκονται κοντά σε κολώνες της ΔΕΗ, βάσεις ραδιοφωνικών ιστών, κεραίας κινητής τηλεφωνίας, σε περιοχή Natura, όπου απαιτούνται 10 στρέμματα (εξαίρεση η παρέκκλιση των 4 στρεμμάτων σε κοινόχρηστο δρόμο με συμβόλαιο πριν το 2011), σε υγρότοπο RAMSAR ή άλλα δίκτυα προστασίας για τη διατήρηση της βιοποικιλότητας ή σε Ζώνες Ειδικής Προστασίας και σε περιοχή που έχει χαρακτηριστεί ως δασική βάσει κυρωμένου δασικού χάρτη.