Σε αυτή την σειρά άρθρων θα δούμε τι αναφέρει ο νέος Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας για την απαλλαγή από τον φόρο της πρώτης κατοικίας, αλλά και τις οδηγίες που έχει δώσει η διοίκηση μέσα από το «Εγχειρίδιο Ερωτήσεων-Απαντήσεων σε Φορολογικά Θέματα», που έδωσε στην δημοσιότητα η διοίκηση. (έκδοση Μάιος 2026)
Στο σημερινό μας άρθρο θα δούμε συγκεντρωτικά τι περιέχει ο νόμος και το Άρθρο 40: Πεδίο που αναφέρεται στο πεδίο εφαρμογής
Το νέο νομικό πλαίσιο
Με τον ν.5219/2025 (ΦΕΚ 130/Α’/18.7.2025) ψηφίστηκε ο νέος Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας.
Με τον νόμο κωδικοποιούνται και εντάσσονται σε ένα ενιαίο νομοθετικό κείμενο υπό τον τίτλο Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας σειρά από νομοθετικές διατάξεις και νομοθετήματα που αφορούν στο περιουσιολόγιο ακινήτων, το σύστημα του αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας των ακινήτων, τον προσδιορισμό της αγοραίας αξίας των ακινήτων, το μικτό σύστημα προσδιορισμού της αξίας αυτών, τον προσδιορισμό της αξίας των ακινήτων για την επιβολή του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝ.Φ.Ι.Α.), καθώς και τη φορολογία κατοχής ακινήτων (Ειδικός Φόρος Ακινήτων – Ε.Φ.Α.), τη φορολογία μεταβίβασης περιουσίας με επαχθή αιτία (Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων – Φ.Μ.Α.), τη φορολογία κληρονομιών, δωρεών και γονικών παροχών, καθώς και τη φορολογία κερδών από τυχερά παίγνια.
Περιεχόμενο του νόμου
Αν δούμε τα κεφάλαια που περιέχει ο νόμος και τι περιλαμβάνει:
- Πρώτο Μέρος – Περιουσιολόγιο και φορολογητέα αξία ακινήτων
Διαρθρώνεται σε κεφάλαια για την έννοια του περιουσιολογίου, την υποβολή δήλωσης, και τον τρόπο προσδιορισμού αξίας μέσω αντικειμενικού συστήματος ή της πραγματικής (αγοραίας) αξίας
- Δεύτερο Μέρος – Φορολογία ιδιοκτησίας ακινήτων
Εδώ περιλαμβάνονται οι κανόνες για τον ΕΝ.Φ.Ι.Α., τους συντελεστές, τις απαλλαγές, εκπτώσεις, καθώς και τη διαδικασία καταβολής ή αναστολής φορολογίας
- Τρίτο Μέρος – Φορολογία μεταβίβασης ακίνητης και κινητής περιουσίας
Περιγράφονται οι διαδικασίες υποβολής δήλωσης, υπολογισμού της φορολογητέας αξίας και των συντελεστών, καθώς και ειδικές περιπτώσεις μεταβιβάσεων
- Τέταρτο Μέρος – Φορολογία κληρονομιών, δωρεών και άλλων
Περιλαμβάνει τις γενικές αρχές, την υποβολή, τον υποκείμενο και την φορολογητέα ύλη για κληρονομιές, δωρεές και κερδισμένα από τυχερά παίγνια.
Απαλλαγή ΦΜΥ πρώτης κατοικίας
Ο νέος Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας και συγκεκριμένα στα άρθρα 40–45, περιλαμβάνει τις προϋποθέσεις και τους όρους για την εφαρμογή της Ειδική Απαλλαγή για Αγορά Πρώτης Κατοικίας από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ)
- Άρθρο 40: Πεδίο εφαρμογής
- Ποιοι έχουν δικαίωμα απαλλαγής
Η απαλλαγή εφαρμόζεται από τον Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) εφαρμόζεται για συμβάσεις αγοράς εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα κατοικίας ή οικοπέδου από έγγαμο ή μέρος συμφώνου συμβίωσης ή ενήλικο άγαμο απαλλάσσονται από τον φόρο μεταβίβασης, εφόσον:
- ο αγοραστής ή ο σύζυγος ή το άλλο μέρος του συμφώνου συμβίωσης ή οποιοδήποτε από τα ανήλικα τέκνα αυτού δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο αυτής που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο οικοδομήσιμο ή σε ιδανικό μερίδιο οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτική ενότητα ή δημοτική κοινότητα με πληθυσμό άνω των τριών χιλιάδων (3.000) κατοίκων. Για την έννοια του οικοπέδου έχουν εφαρμογή οι σχετικές πολεοδομικές διατάξεις.
- Πότε καλύπτονται οι στεγαστικέ ανάγκες:
Αν ο αγοραστής ή ο/η σύζυγος ή το μέρος του συμφώνου συμβίωσης ή τα ανήλικα τέκνα τους έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή ιδανικό μερίδιο κατοικίας ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας σε οικόπεδο ή ιδανικό μερίδιο οικοπέδου, θεωρείται ότι καλύπτονται οι στεγαστικές ανάγκες, αν το συνολικό εμβαδόν των ανωτέρω ακινήτων είναι: εφόσον:
- Το συνολικό εμβαδόν των ακινήτων αυτών ανέρχεται σε 70 τ.μ.
- Σε περίπτωση που ο δικαιούχος έχει αναπηρία τουλάχιστον 67 %, τότε το εμβαδόν είναι 90 τ.μ., προσαυξανόμενο:
- Κατά 25 τ.μ. για το 1ο και 2ο τέκνο.
- Κατά 30 τ.μ. για το 3ο και κάθε επόμενο τέκνο.
- Κατά 45 τ.μ. για κάθε προστατευόμενο τέκνο με αναπηρία 67 % (ανεξαρτήτως ηλικίας).
- Απαλλαγή σε όσους έχουν εξ αδιαιρέτου ακίνητο ή είναι ψιλός κύριος
Η απαλλαγή του παρόντος άρθρου χορηγείται όταν ο αγοραστής είναι κύριος εξ αδιαιρέτου ποσοστού ή ψιλός κύριος ή επικαρπωτής κατοικίας ή οικοπέδου και αγοράζει το υπόλοιπο ποσοστό ή το εμπράγματο δικαίωμα της ψιλής κυριότητας ή της επικαρπίας, ώστε να γίνει κύριος ολόκληρου του ακινήτου, καθώς και στην περίπτωση αγοράς μη οικοδομήσιμου οικοπέδου, το οποίο με προσκύρωση ή αγορά τμήματος όμορου οικοπέδου καθίσταται οικοδομήσιμο. Η απαλλαγή παρέχεται και κατά την αγορά κατά πλήρη κυριότητα ολόκληρου του ακινήτου και από τους δύο (2) συζύγους ή και τα δύο (2) μέρη του συμφώνου συμβίωσης.
- Πότε δεν παρέχεται απαλλαγή μέσα στην πενταετία
Εάν ο αγοραστής ή ο σύζυγος ή το μέρος του συμφώνου συμβίωσης ή τα ανήλικα τέκνα αυτού που είναι κύριοι κατοικίας ή οικοπέδου ή ιδανικού μεριδίου αυτών μεταβιβάσουν με επαχθή ή χαριστική αιτία την επικαρπία ή το δικαίωμα οίκησης ή ιδανικό μερίδιο επί της κατοικίας ή του οικοπέδου, το εμβαδόν των οποίων πληροί κατά τον χρόνο της μεταβίβασης τις στεγαστικές τους ανάγκες, δεν παρέχεται απαλλαγή πριν από την παρέλευση πέντε (5) ετών από τη μεταβίβαση της επικαρπίας ή της οίκησης ή του ιδανικού μεριδίου. Το ανωτέρω χρονικό διάστημα απαιτείται και όταν μεταβιβάζεται η ψιλή κυριότητα οικοπέδου ή ιδανικού μεριδίου αυτού.
- Οικόπεδα
Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το οικόπεδο, στο οποίο έχει ανεγερθεί η αγοραζόμενη κατοικία, πρέπει να είναι οικοδομήσιμα κατά τον χρόνο της αγοράς και αυτό να βεβαιώνεται από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης ή με αντίστοιχη βεβαίωση μηχανικού.
- Μη χορήγηση απαλλαγής μεταξύ συγγενών
Η απαλλαγή δεν χορηγείται σε συμβάσεις μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία μεταξύ συγγενών εξ αίματος ή αγχιστείας πρώτου βαθμού καθώς και μεταξύ συζύγων ή μερών συμφώνου συμβίωσης.
Ο Απόστολος Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της ENTERSOFTONE και συγγραφέας.
