Η αύξηση των αντικειμενικών αξιών, οι φόροι και τα επιδόματα που επηρεάζονται

Αυξήσεις στις μεταβιβάσεις των ακινήτων, στις πληρωμές φόρων, αλλά και στον υπολογισμό των Αντικειμενικών Δαπανών Διαβίωσης (τεκμήρια), που αφορούν το τεκμήριο της κατοικίας, φέρνει η εφαρμογή των νέων αντικειμενικών αξιών , από 1^η Ιανουαρίου 2022.

Η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου, είναι συνδεδεμένη στο φορολογικό μας σύστημα με τον υπολογισμό φόρων και τελών, αλλά και με το περιουσιακό κριτήριο για τον υπολογισμό εκπτώσεων και απόδοση επιδομάτων στους φορολογουμένους.

Οι αυξήσεις της τιμής ζώνης σε 7.634 περιοχές τις χώρας , εκ των οποίων 1.529 εντάχθηκαν  στο σύστημα του Αντικειμενικού Υπολογισμού, για πρώτη φορά, φέρνει αναστάτωση στους ιδιοκτήτες των ακινήτων αυτών , ξεκινώντας πρώτα και κύρια από τους μηνιαίους ή διμηνιαίους λογαριασμούς του ηλεκτρικού, μια και βάσει των αξιών αυτών υπολογίζεται στους λογαριασμούς του ηλεκτρικού ο ΤΑΠ, δηλαδή ο δημοτικός φόρος.

Ποιοι φόροι επηρεάζονται

Παράλληλα αυξάνονται και οι φόροι κατοχής της ακίνητης περιουσίας, οι οποίοι είναι ο ΕΝΦΙΑ και τα δημοτικά τέλη, ο ΦΠΑ στα νεόδμητα, τα τέλη του Κτηματολογίου κ.λπ.

Σε ότι αφορά στον ΕΝΦΙΑ έχει ανακοινώσει η μείωση της επιβάρυνσης των ιδιοκτητών ακινήτων κατά 350 εκατ. ευρώ, σε σχέση με το 2021, αλλά δεν έχει ανακοινώσει τις λεπτομέρειες και την κλίμακα υπολογισμού του νέου ΕΝΦΙΑ ώστε να εξαχθούν ασφαλή συμπεράσματα.

Αναλυτικότερα, οι φόροι που επηρεάζονται αυτόματα  άμεσα σε σχέση με

1. Ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από εκμίσθωση/δωρεάν παραχώρηση χρήσης ακινήτου: 3% επί αντικειμενικής αξίας
2. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης: 3% επί αντικειμενικής αξίας

• Αντικειμενική δαπάνη (“τεκμήριο”) διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη α’ + β’ κατοικία: Αναλόγως εμβαδού & Τ.Ζ.

1. Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ανά περιουσιακό στοιχείο: Κτίσματα: 2,50-16,25€/τμ. Οικόπεδα: 0,0037-11,25€/τμ.
2. Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας- αφορολόγητο ποσό 250.000 ευρώ. Φυσ. πρόσωπα:1,5‰-1,15% (Πρέπει να αναμένουμε την νομοθέτηση των αλλαγών για τον ΕΝΦΙΑ – Νομικά πρόσωπα:2,5-5,50‰
3. Δημοτικό Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) (κτίσματα + οικόπεδα): 0,25-0,35‰

• Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιριών: 15%
• ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (επί της αξίας των κτισμάτων): 24%.

1. Φόρος Μεταβίβασης/Χρησικτησίας Ακινήτων: 3%
2. Επί του φόρου μεταβίβασης ακινήτων: α) Δημοτικός φόρος & β) Φόρος υπέρ Νομαρχιακών Ταμείων Οδοποιίας (Ν.4110/13): 3% επί του ΦΜΑ, 7% επί του ΦΜΑ.
3. Φόρος Ανταλλαγής (- συνένωσης οικοπέδων): 1,5%

• Φόρος Διανομής Ακινήτων: 0,75%
• Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων: 3% επί Φ.Μ.Α.
• Αναλογικό τέλος μεταγραφής μεταβιβαστικών συμβολαίων: 4,75‰ στα έμμισθα υποθ/κεία, 5‰+1‰ στα κτηματ. γραφεία.

1. Φόρος Κληρονομιάς ή Γονικής Παροχής ακινήτων*: Α’ Κατηγορία: προς τέκνα (γον. παροχή), εγγονούς, συζύγους, γονείς 0-1-10%. Γονικές παροχές, από 1.10.2021: αφορολόγητο ποσό 800.000 ευρώ. Β’ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, ανιψιούς, παππούδες κλπ: 5-20%. Γ’ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους: 20-40%

• Φόρος Δωρεάς ακινήτων**: Α’ Κατηγορία: προς εγγονούς, συζύγους, γονείς 0-1-10%. Δωρεές προς εγγονούς, από 1.10.2021: αφορολόγητο ποσό 800.000 ευρώ. Β’ Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, ανιψιούς, παππούδες κλπ: 5-20%. Γ’ Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους 20-40%
• Αναλογικό τέλος μεταγραφής δωρεών και γονικών παροχών: 7,75‰ στα υποθ/κεία, 8‰+1‰ στα κτηματ. γραφεία.
• Αναλογικό τέλος κτηματογράφησης προς το “Ελληνικό Κτηματολόγιο” 1‰ επί αντ. αξίας άνω των 20.000€ με όριο τα 900 ευρώ
• Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων

1. Εισφορές σε γη & χρήμα για ένταξη σε σχέδια πόλεων: σε γη 10 έως 50%, σε χρήμα έως 25%.

(*) Τι αλλάζει για τις δωρεές – O φόρος για τις κατηγορίες δωρητών, δωρητές με χρέη στο δημόσιο 

Δωρεές –  Γονικές Παροχές – Χρηστικές οδηγίες – Τι πρέπει να γνωρίζετε

(**) Φορολογία κληρονομιών – Πότε υποβάλλεται, ποιος την υποβάλλει ποιες οι προθεσμίες (Α μέρος) 

Φορολογία κληρονομιών – Χρόνος φορολόγησης, μέχρι πότε έχει δικαίωμα ελέγχου το δημόσιο, κλίμακες φορολογίας (Β’ μέρος) 

Επιδόματα που κινδυνεύουν να χαθούν.

Όπως γράψαμε, πολλές μειώσεις και απαλλαγές φόρων (π.χ. ΕΝΦΙΑ), αλλά και πολλά επιδόματα, έχουν άμεση σχέση με την αξία των ακινήτων που έχουν οι φορολογούμενοι.

Η αύξηση της τιμής ζώνης, με αποτέλεσμα την πλασματική «αύξηση της περιουσίας» των φορολογουμένων, θα οδηγήσει πολλούς από αυτούς στην απένταξη τους από τα τις μειώσεις ή απαλλαγές των φόρων ή από κοινωνικά επιδόματα.

Μειώσεις και απαλλαγές ΕΝΦΙΑ

Απαλλαγή κατά 50% του ΕΝΦΙΑ

Συγκεκριμένα, για να έχει ο φορολογούμενος την έκπτωση του 50%, θα πρέπει να έχει σωρευτικά τις παρακάτω προϋποθέσεις:

9. Το «συνολικό ετήσιο καθαρό οικογενειακό εισόδημα» του προηγούμενου έτους να μην έχει υπερβεί τις 9.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και για κάθε εξαρτώμενο μέλος της οικογένειας.
10. Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων τα οποία κατέχει ο φορολογούμενος και τα λοιπά μέλη της οικογένειάς του να μην υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά μέτρα.

iii. Η συνολική αντικειμενική αξία των κτισμάτων και των εντός σχεδίων πόλεων οικοπέδων, που κατέχει ο φορολογούμενος ή η οικογένειά του, να μην υπερβαίνει τα 85.000 ευρώ αν πρόκειται για άγαμο, τα 150.000 ευρώ αν πρόκειται για έγγαμο χωρίς παιδιά και τα 200.000 ευρώ αν πρόκειται για έγγαμο με ένα ή δύο εξαρτώμενα τέκνα.

Απαλλαγή κατά 100% του ΕΝΦΙΑ

Αντίστοιχα σε ότι αφορά στους τρίτεκνους, τους πολύτεκνους και τα άτομα με βαριά αναπηρία άνω του 80%, με βάση τα όσα ισχύουν σήμερα, δικαιούνται 100% απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ, σε περίπτωση που πληρούν τις παρακάτω προϋποθέσεις:

12. Το «συνολικό ετήσιο καθαρό οικογενειακό εισόδημα» του προηγούμενου έτους δεν έχει υπερβεί τις 12.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 1.000 ευρώ για τον ή τη σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος και
13. Το σύνολο της επιφάνειας των κτισμάτων, στα οποία κατέχουν δικαιώματα πλήρους ή ψιλής κυριότητας ή επικαρπίας, ο υπόχρεος υποβολής δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, η σύζυγος και τα εξαρτώμενα τέκνα της οικογένειάς του δεν υπερβαίνει τα 150 τετραγωνικά μέτρα.

Κοινωνικά επιδόματα

Συγκεκριμένα κινδυνεύουν να χαθούν εξαιτίας της αύξηση των αντικειμενικών τιμών:

α) Το ελάχιστο εγγυημένο εισόδημα, για το οποίο λαμβάνεται υπόψη η συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας η οποία δεν θα πρέπει να υπερβαίνει στο σύνολο της τα 90.000 ευρώ για το μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενη κατά 15.000 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος και έως 150.000 ευρώ.

β) Το στεγαστικό επίδομα, για το οποίο η συνολική φορολογητέα αξία της ακίνητης περιουσίας του νοικοκυριού θα πρέπει να μην υπερβαίνει τα 120.000 ευρώ για το μονοπρόσωπο νοικοκυριό, προσαυξανόμενη κατά 15.000 ευρώ για κάθε πρόσθετο μέλος, με ανώτατο όριο τα 180.000 ευρώ.

γ) Το κοινωνικό οικιακό τιμολόγιο της ΔΕΗ, για το οποίο η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας του δεν μπορεί να υπερβαίνει το ποσό των 120.000 ευρώ, για οικογένειες ή άλλα πολυπρόσωπα νοικοκυριά το όριο των 120.000 ευρώ προσαυξάνεται κατά 15.000 ευρώ για κάθε επιπλέον μέλος και έως ανώτατο όριο τα 180.000 ευρώ.

Αφορολόγητο πρώτης κατοικίας

Δεν υπάρχουν αλλαγές στο όριο του αφορολόγητου για την πρώτη κατοικία, ωστόσο οι αλλαγές στις αντικειμενικές τιμές των ακινήτων θα αλλάξει την αξία πολλών κατοικιών με αποτέλεσμα αυτές από την νέα χρονιά να υπερβαίνουν το όριο του αφορολόγητου. Το όριο αντικειμενικής αξίας για την απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης σε περίπτωση απόκτησης πρώτης κατοικίας ανέρχεται σε 200.000 ευρώ για τον άγαμο φορολογούμενο και σε 250.000 ευρώ για τον έγγαμο το οποίο προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και κάθε ένα από τα επόμενα παιδιά.

(βλέπε ακόμη:

Απαλλαγές από φόρους της πρώτης κατοικίας (Α’ μέρος)

Απαλλαγές από φόρους της πρώτης κατοικίας που προέρχεται από κληρονομιές δωρεές και γονικές παροχές (Β μέρος)

Ο Απόστολος Αλωνιάτης, Οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.