Γαλλία: Η εκρηκτική κρίση των ακινήτων [γραφήματα]

Οι τιμές των σπιτιών αποπληθωρίζονται, οι κατασκευές έχουν ανασταλεί, τα ενοίκια συμπιέζονται. Το φαινόμενο είναι πανευρωπαϊκό και αποδίδεται πρωτίστως στην αύξηση των επιτοκίων – απότοκο της αναζωπύρωσης του πληθωρισμού – που κατέστησε το δανεισμό ασύμφορο και ανέστειλε ως εκ τούτου την ανάπτυξη των αγορών ακινήτων και της οικονομικής δραστηριότητας εν γένει. Η κρίση έχει ενσκήψει ακόμα και σε αγορές ακινήτων που διήλθαν αβρόχοις ποσί την παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση του 2008, όπως είναι η γαλλική.

Ακίνητα: Ακριβή υπόθεση η στέγαση – Τα ενοίκια «ροκανίζουν» το 35% των εισοδημάτων

Αν σε πάμπολλες ευρωπαϊκές χώρες το σκάσιμο της φούσκας των ακινήτων στις ΗΠΑ (subprime market) και η παγκόσμια χρηματοπιστωτική κρίση που ακολούθησε, δημιούργησαν στα τέλη της πρώτης δεκαετίας του 21ου αιώνα και στις αρχές της δεύτερης μια σοβαρή αποκλιμάκωση έως και κατάρρευση των τιμών (στη Βρετανία, την Ιρλανδία, την Ισπανία, την Πορτογαλία, Ισλανδία κυρίως, και στην Ελλάδα ασφαλώς αλλά με αφορμή την κρίση χρέους) στη Γαλλία ελάχιστα επηρέασε τις τιμές των ακινήτων. Ουσιαστικά η αύξηση των τιμών (για αγορά ακινήτου ή για ενοικίαση) απλώς επιβραδύνθηκε.

Η κρίση ακινήτων που ξέσπασε στις αρχές του 2023 είναι ως εκ τούτου κάτι το πρωτοφανές για τους Γάλλους. Γι’ αυτό και η κυβέρνηση του Παρισιού έχει κινητοποιηθεί εσπευσμένως για να καταρτίσει ένα σχέδιο δράσης και να λάβει μέτρα.

Νέα και παλαιά ακίνητα

Πού όμως εντοπίζεται το πρόβλημα; «Αν έπρεπε να επιλέξουμε ένα σημείο εκκίνησης για την στεγαστική κρίση, αυτό θα ήταν ίσως η κατάρρευση της νέας στεγαστικής αγοράς», σημειώνει ο Ενρίκ Μορεϊρά στην οικονομική εφημερίδα «Les Echos».

Οι προκαταβολές για διαμερίσματα σε ανεγειρόμενες οικοδομές είχαν ήδη μειωθεί πέρυσι σχεδόν κατά 25% σε σύγκριση με το 2021, ενώ εφέτος η πτώση έχει φτάσει το 34%. Είναι το χαμηλότερο επίπεδο που έχει καταγράψει εδώ και δέκα χρόνια η γαλλική Ομοσπονδία Κατασκευαστών Ακινήτων (FPI).

Σύμφωνα με την FPI, σε κάποιες περιπτώσεις η πτώση των προκρατήσεων έφτασε στο 52%, ενώ οι επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα κατέρρευσαν κατά 83% στα 530 εκατ. ευρώ το πρώτο τρίμηνο του 2023, σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2022.

Οι πωλήσεις νέων κατοικιών μειώθηκαν κατά περισσότερο από 31,3% το 2022, σύμφωνα με την Pôle Habitat FFB, και περιορίστηκαν στις 96.000 μονάδες. Η ανάκαμψη που παρατηρήθηκε μετά την πανδημία έχει ήδη εξανεμιστεί. Όσο για την Ομοσπονδία Οικοδόμων, εκτιμά ότι τέτοια επιδείνωση στην αγορά «δεν είχε παρατηρηθεί ποτέ πριν, ούτε κατά την παγκόσμια κρίση των ακινήτων το 2008-2009».

Υλικά, υπεργολαβίες, κανονισμοί

Οι παράγοντες της αγοράς θεωρούν ως αίτια αυτής της κατάστασης στις «τεράστιες αυξήσεις στην τιμή των οικοδομικών υλικών και στις υπεργολαβίες» που σημειώθηκαν το 2022 μετά το ξέσπασμα του πολέμου στην Ουκρανία και επίσης στις «καταιγιστικές αυξήσεις στις τιμές ενέργειας», όπως σημειώνει στη γαλλική εφημερίδα ο Νταμιέν Εράνγκ, πρόεδρος της Ομοσπονδίας Κατασκευαστών Μεμονωμένων Οικιών (FFC).

Ένας άλλος παράγοντας της προϊούσας κρίσης είναι η πτώση του αριθμού των οικοδομικών αδειών που εκδίδουν οι δήμαρχοι. Στα τέλη Μαρτίου οι νέες άδειες είχαν μειωθεί κατά 11,5%, σύμφωνα με το γαλλικό υπουργείο Οικολογικής Μετάβασης. Οι δήμαρχοι ισχυρίζονται ότι αντιμετωπίζουν πολύ πιο αυστηρούς και απαιτητικούς κανονισμούς δόμησης, που τέθηκαν σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2022 και ανέβασαν τα κόστη κατά 25% μόνο πέρυσι.

Τα υψηλά κόστη των οικοδομικών υλικών και της εργασίας, λόγω πληθωρισμού, όπως και οι νέοι κανονισμοί, επηρέασαν τις τιμές και των νεόδμητων ακινήτων και των παλαιών. Το ενεργειακό πιστοποιητικό, για παράδειγμα, που έγινε υποχρεωτικό από την 1η Απριλίου 2023, κατέστησε πολύ ασύμφορες τις πωλήσεις οικιών και διαμερισμάτων που κατατάσσονται στις χαμηλότερες βαθμίδες F και G. Από την 1η Ιανουαρίου 2023 στη Γαλλία έχει εξάλλου απαγορευθεί η ενοικίαση οικημάτων με ενεργειακό πιστοποιητικό στη τελευταία βαθμίδα G.

Είναι προφανές ότι οι εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης, που είναι απαραίτητες είτε από τους πωλητές είτε από τους αγοραστές, λειτουργούν ως αντικίνητρο για την αγορά παλαιάς κατοικίας. Σύμφωνα με τον Εντουάρ Γκριμόντ, εκπρόσωπο του Ανωτάτου Συμβουλίου Συμβολαιογράφων στη Γαλλία, οι πωλήσεις παλαιών κατοικιών περιορίστηκαν στα 1,13 εκατ. το δωδεκάμηνο που έληξε στα τέλη Σεπτεμβρίου 2022.

Η εταιρεία ερευνών Xerfi εκτιμά ότι οι πωλήσεις την εφετινή σεζόν θα μειωθούν επιπλέον κατά 10% έως 15% και θα υποχωρήσουν στις 985.000, στο χαμηλότερο επίπεδο που είχαν πέσει το 2020 (λόγω υγειονομικής κρίσης και γενικών απαγορεύσεων, ακόμα και στη μετακίνηση).

Ο ακριβός δανεισμός

Το ακριβότερο χρήμα αποτελεί κι αυτό ένα μείζον αντικίνητρο για την ανάπτυξη κάθε αγοράς ακινήτων. Ο πληθωρισμός και η συνεπαγόμενη αύξηση των επιτοκίων χορηγήσεων μείωσαν την αξία των νέων δανείων που χορήγησαν οι γαλλικές τράπεζες τον Απρίλιο του 2023 στα 15 δισ. ευρώ από 25,9 δισ. ευρώ τον αντίστοιχο μήνα πέρυσι, σύμφωνα με στοιχεία της Κεντρικής Τράπεζας της Γαλλίας.

Η αύξηση του κόστους των στεγαστικών δανείων επηρεάζει όμως και τη φερεγγυότητα των δανειοληπτών, παρατηρεί ο ρεπόρτερ της «Les Echos». Οι μεσίτες, που ευλόγως αντιμετωπίζουν όλο και μεγαλύτερες δυσκολίες στη δουλειά τους καθώς όλο και λιγότεροι Γάλλοι μπορούν να δανειστούν, προτείνουν να αναθεωρηθούν τα κριτήρια για τη χορήγηση πιστώσεων, τα οποία καθόρησε πέρυσι το Ανώτατο Συμβούλιο Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας (HCSF). Ο δείκτης χρέους των νοικοκυριών καθορίστηκε στο 35% για διάρκεια των δανείων στα 25 χρόνια – μικρές παρεκκλήσεις επιτρέπονται στις τράπεζες μόνο για τη δανειοδότηση της αγοράς πρώτης κατοικίας.

Αδιέξοδο και με τα νοίκια

Καθώς η αγορά ακινήτου έχει δυσκολέψει, λογικό είναι όλο και περισσότεροι Γάλλοι να στρέφονται στο ενοίκιο. Αλλά κι εκεί η κατάσταση δεν είναι καλύτερη. Σύμφωνα με την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων Bien’Ici, πέρυσι η ζήτηση κατοικιών προς ενοικίαση αυξήθηκε κατά 54% ενώ η προσφορά. Μια προσφορά που λόγω Airbnb υποχωρεί εξάλλου εδώ και αρκετά χρόνια στη Γαλλία και σε άλλες ευρωπαϊκές χώρες βέβαια.

«Περισσότεροι ενοικιαστές επομένως, αλλά και λιγότερες κατοικίες προς ενοικίαση. Πολλοί ιδιοκτήτες προτίμησαν να θέσουν προς πώληση τα ακίνητά τους με κατηγορία F και G αντί να τα ανακαινίσουν», γράφει ο ρεπόρτερ της «Les Echos».

Η απάντηση της κυβέρνησης

Η πρωτόγνωρη για τη Γαλλία κατάσταση ανάγκασε την κυβέρνηση να αντιδράσει τάχιστα. Στον απόηχο των προτάσεων που εξέδωσε το Εθνικό Συμβούλιο για την Επανίδρυση στις 21 Απριλίου, ο υπουργός Στέγασης Ολιβιέ Κλαΐν είχε υποσχεθεί «γρήγορες αποφάσεις». Ενάμιση μήνα αργότερα, στις 4 Ιουνίου, η πρωθυπουργός Ελιζαμπέτ Μπορν παρουσίασε το «Στεγαστικό Σχέδιο» της κυβέρνησης για την αντιμετώπιση της κρίσης.

Το Σχέδιο περιλαμβάνει πολιτικές που εστιάζονται στην ιδιοκτησία στέγης, στην ενοικίαση, στη φορολόγηση των ακινήτων, στην ανακαίνισή τους ώστε να συμβαδίζουν με τις περιβαλλοντικές επιταγές για εξοικονόμηση ενέργειας και επίσης στην ενίσχυση του κατασκευαστικού κλάδου.

Πρόκειται για ένα πρόγραμμα με πέντε άξονες. Σε ό,τι αφορά την ιδιοκτησία, η κυβέρνηση αποφάσισε την παράταση έως τα τέλη του έτους του πλαφόν που έχει θέσει στα επιτόκια χορηγήσεων στεγαστικών δανείων, που δεν επιτρέπεται (τον Ιούνιο του 2023) να ξεπερνούν το 3,99% για δάνεια διάρκειας μικρότερης των 10 ετών και το 4,45% για δάνεια διάρκειας από 10 έως 20 ετών. Από την 1η Φεβρουαρίου τα πλαφόν καθορίζονται σε μηνιαία βάση και έτσι θα καθορίζονται έως τα τέλη του έτους.

«Είναι ίσως το σημαντικότερο μέτρο για την προστασία του δανειολήπτη από τις τραπεζικές αυθαιρεσίες», σημειώνει η «Les Echos», σε ό,τι αφορά τα δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο.

Τα μέτρα που αφορούν την αγορά στέγης προβλέπουν επίσης χαλάρωση των όρων για τη δανειοδότηση πρώτης κατοικίας, ακόμα κι αν αυτή πρόκειται για επένδυση με προορισμό την ενοικίαση του σπιτιού – δεν υπάρχει δηλαδή η υποχρέωση ιδιοκατοίκησης.

Σχετικά με την ενοικίαση στέγης, ενθαρρύνεται η διάθεση ιδιοκτησιών που ανήκουν στις δημοτικές αρχές ή ελέγχονται από αυτές (ενθαρρύνεται η υπενοικίασή τους δηλαδή). Επίσης επεκτείνεται το καθεστώς δωρεάν κατάθεσης εγγύησης για ενοικιαστές νέους στην ηλικία ή/και με χαμηλό εισόδημα – από το μέτρο αναμένεται να ωφεληθούν 2 εκατομμύρια ενοικιαστές την περίοδο 2023-2027.

Σε ό,τι αφορά τη φορολογία, αναθεωρείται το καθεστώς που διέπει τα ενοικιαζόμενα καταλύματα, που επί του παρόντος διαφέρει πολύ αν πρόκειται για επιπλωμένα ή μη επιπλωμένα και αν πρόκειται για μακροχρόνιες ή βραχυχρόνιες μισθώσεις. Πολιτικοί παράγοντες της αντιπολίτευσης αλλά και της κυβέρνησης καταγγέλλουν την προνομιακή φορολόγηση που απολαμβάνουν τα καταλύματα που ενοικιάζονται μέσω ιντερνετικών ιστότοπων, όπως η πλατφόρμα Airbnb.

Η κυβέρνηση Μπορν ανακοίνωσε επίσης μέτρα για την ενίσχυση της ανακαίνισης των παλαιών κατοικιών και δη των συγκροτημάτων εργατικών κατοικιών (HLM) και για τη μετατροπή κτιρίων που στεγάζουν γραφεία που μένουν κενά μετά την επέκταση της τηλεργασίας, σε κατοικίες για στέγαση οικογενειών. Στόχος είναι να γίνουν 200.000 ανακαινίσεις το 2024.

Τέλος, σε ό,τι αφορά την τόνωση του κατασκευαστικού κλάδου η κυβέρνηση Μπορν ανακοίνωσε επενδύσεις για την ανέγερση 47.000 εργατικών (ή «κοινωνικών», όπως τις ονομάζουν οι Γάλλοι) κατοικιών και επίσης τη διοικητική «αποδέσμευση» περισσότερης δημόσιας γης σε συμφέρουσες τιμές.