Βασικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα (Ε’ μέρος)

Εμπράγματες ασφάλειες και εμπράγματές μισθώσεις που αφορούν τα ακίνητα

Είδαμε στο πρώτο μέρος ποιοι έχουν υποχρέωση υποβολής εντύπου Ε9, πώς υποβάλλεται το έντυπο και ποιοι νέοι κωδικοί προστέθηκαν σε αυτό.

Βασικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα (Α μέρος)

Ποιοι έχουν υποχρέωση υποβολής εντύπου Ε9, πως υποβάλλεται. Νέοι κωδικοί

Στο δεύτερο μέρος είδαμε τις ημερομηνίες υποβολής των δηλώσεων Στοιχείων Ακινήτων, σε πόσες δόσεις εξοφλείται ο φόρος ΕΝΦΙΑ, που προκύπτει από το έντυπο Ε9  καθώς και από ποιόν αναγράφονται τα στοιχεία  δήλωσης στοιχείων ακινήτων.

Όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε για το E9 (Β’ μέρος)

Ημερομηνίες υποβολής της δήλωσης Ε9, τρόπος εξόφλησης και από ποιόν αναγράφονται τα στοιχεία δήλωσης στοιχείων ακινήτων

Στο τρίτο μέρος είδαμε τις νομικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα (κυριότητα ακινήτου, δουλείες, χρησικτησία )

Βασικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα (Γ μέρος)

Νομικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα (κυριότητα ακινήτου, δουλείες, χρησικτησία )

Στο τέταρτο μέρος εξετάσαμε τις  βασικές έννοιες που αφορούν την κληρονομική διαδοχή των ακινήτων , τα είδη διαδοχής, ζητήματα που αφορούν τις κληρονομιές. Τι είναι η κληροδοσία και τι αφορά τα κληρονομητήρια.

Βασικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα (Δ μέρος)

Νομικές έννοιες που αφορούν τα ακίνητα και έχουν σχέση με την κληρονομική διαδοχής, (Διαθήκη, Κληροδοσία, Κληρονομητήριο, Νόμιμη μοίρα )

Στο σημερινό μας σημείωμα θα δούμε τις έννοιες που αφορούν τις εμπράγματες ασφάλειας και τις εμπράγματές μισθώσεις που αφορούν τα ακίνητα

ΕΜΠΡΑΓΜΑΤΕΣ ΑΣΦΑΛΕΙΕΣ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ

1. Υποθήκη σε κυριότητα ή επικαρπία ακινήτου

Σε ξένο ακίνητο μπορεί να συσταθεί εμπράγματο δικαίωμα υποθήκης για την εξασφάλιση απαίτησης με την προνομιακή ικανοποίηση του δανειστή από το πράγμα.

Η υποθήκη αποκτάται μόνο σε ακίνητα που μπορούν να εκποιηθούν, καθώς και στην επικαρπία τέτοιων ακινήτων, για όσο χρόνο διαρκεί αυτή.

Για την απόκτηση υποθήκης απαιτείται τίτλος που χορηγεί δικαίωμα υποθήκης και εγγραφή στο βιβλίο υποθηκών.

Τίτλοι που χορηγούν δικαίωμα για την απόκτηση υποθήκης είναι ο νόμος, η δικαστική απόφαση και η ιδιωτική βούληση (άρθρα 1257, 1259, 1260 και 1261 του Α.Κ.).

Στα άρθρα 1162 και 1163 του Α.Κ. αναφέρονται λεπτομερώς ποιοι έχουν τίτλο από το νόμο για την απόκτηση υποθήκης (μεταξύ των οποίων είναι ο ενυπόθηκος δανειστής στο ενυπόθηκο ακίνητο) ή τίτλο από δικαστική απόφαση.

Η υποθήκη υπάρχει από την προσήκουσα εγγραφή στο βιβλίο υποθηκών της περιφέρειας όπου βρίσκεται το ακίνητο (άρθρο 1268 του Α.Κ.).

Τάξη υποθηκών: Η ημέρα της εγγραφής της υποθήκης στο βιβλίο υποθηκών κανονίζει την προτίμηση των υποθηκών. Η σειρά εγγραφής καθορίζει και τη σειρά ικανοποίησης του δανειστή από το πλειστηρίασμα του ακινήτου.

Όλες οι υποθήκες που γράφηκαν την ίδια ημέρα έχουν την ίδια τάξη (άρθρο 1272 του Α.Κ.).

(Επιτρέπεται εναλλαγή των υποθηκικών τάξεων με συμφωνία των ενυπόθηκων δανειστών).

2. Προσημείωση Υποθήκης

Η προσημείωση χορηγεί μόνο δικαίωμα προτίμησης για την απόκτηση υποθήκης (τροπή της προσημείωσης). Όταν η απαίτηση επιδικαστεί τελεσίδικα, η προσημείωση τρέπεται σε υποθήκη, η οποία λογίζεται ότι έχει εγγραφεί από την ημέρα της προσημείωσης.

Εγγραφή προσημείωσης υποθήκης γίνεται μόνο ύστερα από δικαστική απόφαση.

Η προσημείωση εγγράφεται όπως η υποθήκη, με τη μνεία όμως ότι προσημειώνεται (άρθρα 1274, 1276 και 1277 του Α.Κ.).

ΜΙΣΘΩΣΗ ΠΡΑΓΜΑΤΟΣ

Με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος (εδώ ενδιαφέρει ακινήτου), ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα (άρθρο 574 του Α.Κ.).

ΕΓΓΡΑΠΤΕΕΣ ΜΙΣΘΩΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

1. Μακροχρόνιες

Μακροχρόνια είναι η μίσθωση που ισχύει για χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των εννέα (9) ετών. Η διάρκεια της μίσθωσης καθορίζεται από τη συμφωνία των μερών. Εφόσον καταρτισθεί με συμβολαιογραφική πράξη και μεταγραφεί αποτελεί εγγραπτέο δικαίωμα σε ακίνητο και εξασφαλίζει το μισθωτή έναντι τυχόν νέου κτήτορα του ακινήτου (άρθρα 618 και 1208 του Α.Κ.). Στην τελευταία αυτή περίπτωση η δέσμευση του νέου κτήτορα προϋποθέτει ότι η μεταγραφή έχει γίνει πριν από την εκποίηση του ακινήτου.

2. Χρονομεριστικές

Χρονομεριστική μίσθωση είναι η μορφή της χρονικά διαιρεμένης μίσθωσης (Time Sharing), η οποία καταρτίζεται με σχετική σύμβαση χρονομεριστικής μίσθωσης που μεταγράφεται στο Υποθηκοφυλακείο, και κατά την οποία ο εκμισθωτής αναλαμβάνει να παραχωρεί κατ’ έτος στο μισθωτή, κατά τη διάρκεια της σύμβασης, τη χρήση τουριστικού καταλύματος και να παρέχει σε αυτόν συναφείς υπηρεσίες για καθορισμένο από τη σύμβαση χρονικό διάστημα και ο μισθωτής να καταβάλει το μίσθωμα που συμφωνήθηκε.

Η χρονομεριστική μίσθωση (που είναι ενοχικό δικαίωμα του μισθωτή επί του πράγματος), συνομολογείται για διάστημα 5 έως 60 ετών, σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν.1652/14.10.1986 (ΦΕΚ Α’/30.10.1986).

3. Χρηματοδοτικές

Η χρηματοδοτική μίσθωση (Leasing) σε επαγγελματικά ακίνητα καταρτίζεται με σχετική σύμβαση μεταξύ μιας εταιρείας χρηματοδοτικής μίσθωσης που παραχωρεί στον αντισυμβαλλόμενο τη χρήση (όχι την κυριότητα) πράγματος (ακινήτου) για μία χρονική περίοδο, έναντι καταβολής μισθώματος. Το ακίνητο προορίζεται αποκλειστικά για επαγγελματική χρήση του αντισυμβαλλόμενου.

Το μίσθωμα καταβάλλεται με τον τρόπο που ορίζεται στη σχετική σύμβαση και καλύπτει την αξία του ακινήτου καθώς και τα έξοδα και την απόδοση της επένδυσης για την εταιρεία. Όταν λήξει η διάρκεια της μίσθωσης, ο μισθωτής έχει το δικαίωμα είτε να αγοράσει το πράγμα, συνήθως έναντι συμβολικού χρηματικού ποσού, δηλαδή να γίνει κύριος του μισθωμένου ακινήτου, είτε να ανανεώσει τη μίσθωση για ορισμένο χρόνο. Οι συμβαλλόμενοι έχουν την ευχέρεια να ορίσουν ότι το δικαίωμα της αγοράς μπορεί να ασκηθεί και πριν από τη λήξη του χρόνου της μίσθωσης.

Η διάρκεια χρηματοδοτικής μίσθωσης δεν μπορεί να είναι μικρότερη των δέκα (10) ετών.

Αντικείμενο χρηματοδοτικής μίσθωσης μπορεί να είναι ακίνητο που αγόρασε η εταιρεία χρηματοδοτικής μίσθωσης από το μισθωτή. Εξαιρείται η αγορά ακινήτου από ελεύθερο επαγγελματία.

Το ακίνητο για το οποίο μπορεί να συναφθεί χρηματοδοτική μίσθωση δεν μπορεί να είναι οικόπεδο, μπορεί, όμως να είναι:

– αγροτική έκταση,

– οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία με τα κτίσματα και τα ποσοστά συνιδιοκτησίας που της αντιστοιχούν στο γήπεδο,

– κτίσματα και συγκροτήματα κτισμάτων μετά των λοιπών εγκαταστάσεων και του γηπέδου που τους αναλογεί καθώς και ο επιπλέον ακάλυπτος χώρος που προβλέπεται από τις πολεοδομικές διατάξεις ως χώρος στάθμευσης.

[Ν.1665/19.11.1986 (ΦΕΚ 194/Α’/4.12.1986) «Συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης», όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, Ν.2367/29.12.1995 (ΦΕΚ 261/Α’/29.12.1995) «Νέοι χρηματοπιστωτικοί θεσμοί και άλλες διατάξεις» και άρθρο 27 του Ν.2682/5.2.1999 (ΦΕΚ 16/Α’/8.2.1999) «Διαρρυθμίσεις στη φορολογία των αυτοκινήτων οχημάτων και άλλες διατάξεις» και άρθρα 1-5 του Ν.3483/2006 (ΦΕΚ 169/Α’/7.8.2006) που αφορούν «Τροποποίηση και συμπλήρωση των διατάξεων για τη χρηματοδοτική μίσθωση»].

ΜΕΤΑΛΛΕΙΟΚΤΗΣΙΑ

Τα εμπράγματα δικαιώματα ρυθμίζονται από τον Αστικό Κώδικα. Όμως, υπάρχουν και εμπράγματα δικαιώματα, τα οποία έχουν εισαχθεί και ρυθμίζονται με ειδικούς νόμους. Οι ρυθμίσεις αυτές μπορεί να έχουν γίνει πριν ή μετά τον Α.Κ. Μεταξύ των δικαιωμάτων τέτοιου είδους είναι και η μεταλλειοκτησία, η οποία ρυθμίζεται με το Ν.Δ.210/1973 (άρθρο 65) περί μεταλλευτικού κώδικα.

Μεταλλειοκτησία είναι το δικαίωμα κυριότητας πάνω σε μεταλλείο. Αυτό το εμπράγματο δικαίωμα είναι διαφορετικό από την κυριότητα επάνω στο έδαφος.

Σύμφωνα με τον Α.Κ., άρθρο 1001, «Η κυριότητα πάνω σε ακίνητο εκτείνεται, εφόσον ο νόμος δεν ορίζει διαφορετικά, στο χώρο πάνω και κάτω από το έδαφος. …». Έτσι η κυριότητα στο ακίνητο αντί να εκτείνεται αδιακρίτως και κάτω από το έδαφος, εκτείνεται, με βάση ειδικό νόμο, μόνο στα λατομικά ορυκτά. Για τα μεταλλευτικά ορυκτά, δηλαδή την εξόρυξη και την εκμετάλλευση αυτών, υπάρχει χωριστό δικαίωμα, το δικαίωμα μεταλλειοκτησίας. Το δικαίωμα της μεταλλειοκτησίας ως προς ορισμένα μεταλλευτικά ορυκτά ανήκει στο Κράτος, το οποίο μπορεί να το παραχωρεί σε ιδιώτες για ορισμένο χρόνο. Το τυχόν παραχωρημένο σε ιδιώτες δικαίωμα της μεταλλειοκτησίας μεταβιβάζεται αλλά και κληρονομείται.

Ο Απόστολος Αλωνιάτης είναι οικονομολόγος – φοροτεχνικός, Α’ Αντιπρόεδρος του Ινστιτούτου Οικονομικών & Φορολογικών Μελετών (Ι.Ο.ΦΟ.Μ), Σύμβουλος Διοίκησης της PROSVASIS AEBE και συγγραφέας.