Δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών σε πολυκατοικίες βρίσκονται σε νομική ομηρεία, με συνέπεια να μπλοκάρουν εμπράγματες συναλλαγές, γονικές παροχές, δωρεές αλλά και την ολοκλήρωση του Κτηματολογίου.
Οι περισσότεροι από αυτούς το ανακαλύπτουν όταν ο μηχανικός κληθεί να μετρήσει κατά τη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας τους.
«ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια του προέδρου της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ακινήτων Στράτου Παραδιά, παρουσιάζουν τα πέντε σημαντικά προβλήματα που αντιμετωπίζουν οι ιδιοκτήτες αυτοί, αλλά και τις προτάσεις για την άμεση νομοθετική επίλυσή τους.
Το 1ο πρόβλημα
Αφορά σε διαφορές στην επιφάνεια, υπέρ ή σε βάρος όμορης οριζόντιας ιδιοκτησίας από τα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, που διαπιστώνονται κατά την τακτοποίηση μιας ιδιοκτησίας με τον ισχύοντα νόμο (ν. 4495/2027).
Στις περιπτώσεις αυτές, για να μεταβιβαστεί το διαμέρισμα απαιτείται τροποποίηση της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας με ομοφωνία του συνόλου των ιδιοκτητών, πράγμα πρακτικά αδύνατο. Από την ΠΟΜΙΔΑ προτείνουν να δοθεί νομοθετικά στους ενδιαφερόμενους ιδιοκτήτες το δικαίωμα της μονομερούς τροποποίησης της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ιδιαίτερα αν η διαφοροποίηση αυτή προέκυψε κατά την κατασκευή της πολυκατοικίας.
Το 2ο πρόβλημα
Αφορά στην απόκλιση των διαστάσεων οριζόντιας ιδιοκτησίας έως 2% από την κάτοψη της πράξης σύστασης. Κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης ακινήτων, παρατηρείται το φαινόμενο αποκλίσεων στις διαστάσεις των οριζόντιων ιδιοκτησιών από τη μέτρηση που έχει καταγραφεί στη σύστασή τους σε σχέση με τη μεταγενέστερη μέτρηση.
Οι συγκεκριμένες αποκλίσεις είναι συνήθως μικρές (κάτω του 2%) και οφείλονται είτε σε μη προσμέτρηση τοίχων, είτε στη μεθοδολογία μέτρησης.
Στις παλαιές πολυκατοικίες
Στις περιπτώσεις αυτές, οι εν λόγω μικρές αποκλίσεις, θέτουν κυριολεκτικά τις ιδιοκτησίες αυτές «εκτός συναλλαγής», καθώς για τη διόρθωση του εμβαδού τους στο πραγματικό απαιτείται τροποποίηση της σύστασης με τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών, πράγμα αδύνατο στις παλαιότερες πολυκατοικίες.
Στην περίπτωση αυτή, η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει να επιτρέπεται η μεταβίβαση του ακινήτου, χωρίς να αξιώνεται η τροποποίηση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του κτιρίου.
Το 3ο πρόβλημα
Αφορά στο «δικαίωμα υψούν» σε δεκάδες χιλιάδες πολυκατοικίες, κατασκευασμένες τις προηγούμενες δεκαετίες, όπου ο κατασκευαστής ή ο οικοπεδούχος συνηθέστατα διατηρούσαν ως ιδιαίτερη οριζόντια ιδιοκτησία ένα ποσοστό συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου προκειμένου να το αποδώσουν σε μελλοντικούς ορόφους (δικαίωμα υψούν), με δικαίωμα μονομερούς ανακατανομής των ποσοστών συγκυριότητας του δικαιώματος αυτού του οικοπέδου.
Στη συντριπτική πλειονότητα των περιπτώσεων αυτών, οι συντελεστής δόμησης εξαντλήθηκαν εξαρχής ή μειώθηκαν αργότερα, με συνέπεια να μην υπάρχει πλέον οποιαδήποτε δυνατότητα επέκταση της οικοδομής καθ’ ύψος.
Συνιδιοκτήτης το Δημόσιο
Ωστόσο, το προαναφερόμενο – και άνευ αξίας – ποσοστό συνιδιοκτησίας, φορολογείται στον ΕΝΦΙΑ και στις λοιπές φορολογίες κεφαλαίου ως αυτοτελές περιουσιακό στοιχείο. Γι’ αυτό, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες δεν τα έχουν δηλώσει στο Κτηματολόγιο με συνέπεια αυτά να φαίνονται σήμερα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Αυτός είναι και ο λόγος που η ΠΟΜΙΔΑ ζητάει να δοθεί στους ιδιοκτήτες αυτούς η δυνατότητα μονομερούς κατάργησης του δικαιώματος «υψούν» στις υφιστάμενες πολυκατοικίες.
Το 4ο πρόβλημα
Αφορά στις άκυρες θέσεις στάθμευσης με χιλιοστά στην πυλωτή των παλαιών πολυκατοικιών. Οπως είναι γνωστό, με απόφαση της Ολομέλειας του Αρείου Πάγου, κρίθηκαν ως άκυρες και αντισυνταγματικές πολλές χιλιάδες θέσεις στάθμευσης που είχαν συσταθεί ως ανεξάρτητες οριζόντιες ιδιοκτησίες στον ανοιχτό χώρο πυλωτής πολυκατοικίας.
Αποτέλεσμα της δικαστικής ακύρωσης ήταν να παραμένει αδιάθετο το ποσοστό εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου.
Το πρόβλημα έχει μικρότερη πρακτική σημασία στην περίπτωση που ο χρήστης της θέσης στάθμευσης έχει κι άλλη οριζόντια ιδιοκτησία κύριας χρήσης εντός της ίδιας πολυκατοικίας, είναι όμως οξύτερο όταν ο χρήστης δεν έχει και κατά συνέπεια δεν δικαιούται να έχει ούτε δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης της θέσης στάθμευσης αυτής.
Και γίνεται ακόμη πιο σοβαρό σε καθεστώς λειτουργούντος Κτηματολογικού Γραφείου, μια και το ποσοστό συνιδιοκτησίας που αντιστοιχεί στις άκυρες θέσεις θα περιέλθει στο Δημόσιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη».
Γι’ αυτό από την ΠΟΜΙΔΑ υποστηρίζουν πως πρέπει να επιτραπεί στον ιδιοκτήτη χώρου κύριας χρήσης στην πολυκατοικία να προβεί σε μονομερή τροποποίηση της οριζοντίου ιδιοκτησίας του, ενσωματώνοντας τα χιλιοστά της θέσης στάθμευσης στην ιδιοκτησία του, καθιστώντας τη ως παράρτημα αποκλειστικής χρήσης του εκάστοτε ιδιοκτήτη.
Κι αν δεν έχει, να μπορεί να μεταβιβάσει τη θέση αυτή ως παράρτημα αποκλειστικής χρήσης σε οποιονδήποτε ιδιοκτήτη χώρου κύριας χρήσης στο ίδιο κτίριο.
Το 5ο πρόβλημα
Αφορά σε ένα μεγάλο αριθμό μικρών κλειστών χώρων μέσα σε παλαιές πολυκατοικίες (συνήθως δώματα και χώροι πάνω από την είσοδο των κλιμακοστασίων) που έχουν δημιουργηθεί κατά την κατασκευή των κτιρίων και ιδιοχρησιμοποιούνται αποκλειστικά από αυτούς που τους κατασκεύασαν.
Οι χώροι αυτοί, ενώ είναι πρακτικά εφικτή η πολεοδομική τους τακτοποίηση, έχουν μετατραπεί σε αντικείμενα εκτός συναλλαγής, αφού δεν αναγνωρίζονται από την πράξη σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, ούτε ως κοινόχρηστοι, ούτε ως ιδιωτικοί χώροι.
Η μεταβίβασή τους απαιτεί συμβολαιογραφική συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας, κάτι που είναι πρακτικά ανέφικτο.
Η πρόταση της ΠΟΜΙΔΑ είναι να μπορούν να τακτοποιηθούν και νομικά, με τη θέσπιση της δυνατότητας μονομερούς τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας, είτε με μεταφορά χιλιοστών από άλλη ιδιοκτησία του ίδιου ιδιοκτήτη ή ενσωμάτωσή τους σε άλλη ιδιοκτησία του ίδιου κτιρίου ως παρακολούθημα, είτε με ανακατανομή των χιλιοστών της κύριας κατοικίας.
Latest News
Ποια φούσκα στα ακίνητα; Πάνω από 2.000 νέες οικοδομικές άδειες τον Ιανουάριο
Καταγράφηκε αύξηση κατά 15,1% στον αριθμό των οικοδομικών αδειών, αύξηση κατά 14,7% στην επιφάνεια και αύξηση κατά 9,2% στον όγκο, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2023
Όλα για τα «μπόνους» δόμησης σε 10 ερωτήσεις - απαντήσεις
Στο «κόκκινο» η αντιπαράθεση κυβέρνησης – δημάρχων για τις αλλαγές που φέρνει η νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ
Νέο «χτύπημα» στα εμπορικά ακίνητα της Ευρώπης – Βουτιά 26% στις συναλλαγές
Λιγότερα κτίρια γραφείων άλλαξαν χέρια από ό,τι σε οποιοδήποτε τρίμηνο έχει καταγραφεί μέχρι τώρα
Άλμα 5,9% στις τιμές των υλικών κατασκευής τον Μάρτιο
Ποια υλικά κατασκευής σημείωσαν τη μεγαλύτερη άνοδο
Τι αλλάζει στις οικοδομές με τροπολογία - Πώς θα «ψηλώνουν» τα κτίρια
Η ρύθμιση θα ισχύει από την 1η Μαΐου έως το τέλος του 2025
Επενδύσεις και νέες θέσεις εργασίας με την αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας - Τι είπε ο Χατζηδάκης
«Να μην ενοχοποιούνται οι επενδύσεις στα ακίνητα», επεσήμανε ο Υπουργός σε ομιλία του σε συνέδριο Real Estate
Οδηγός για την πυροπροστάσια - Τι πρέπει να γνωρίζετε
Σε ποια ακίνητα εφαρμόζεται ο νέος κανονισμός και ποιους αφορά
Καίει το κόστος στέγασης στην Ελλάδα - Πόσο εισόδημα φεύγει για ενοίκιο [γραφήματα]
Στα 600 ευρώ το μέσο μηνιαίο στεγαστικό κόστος
Αναψαν φωτιές στους ιδιοκτήτες κτιρίων τα νέα μέτρα για την πυροπροστασία
Επτά ερωτήσεις - απαντήσεις για τις υποχρεώσεις ιδιοκτητών κτιρίων που βρίσκονται εντός ή κοντά σε δασικές εκτάσεις και οικοπέδων εντός αστικού ιστού
Ο «αέρας» απειλεί χιλιάδες ακίνητα - Το λάθος που έκαναν οι ιδιοκτήτες
Πώς το αδήλωτο «δικαίωμα υψούν» κάνει το Δημόσιο συνιδιοκτήτη, προκαλώντας ήδη προβλήματα σε 50.000 πολυκατοικίες