Ξενοδοχεία: Οι luxury αλυσίδες αλλάζουν «πίστα» στον ελληνικό τουρισμό

Το 2023 με την είσοδο νέων πολυτελών αλυσίδων στην ελληνική ξενοδοχειακή αγορά, τις επενδύσεις μικρότερων και μεγαλύτερων «σπιτιών» και τα νέα ρεκόρ σε αφίξεις και εισπράξεις  η χώρα μας άλλαξε πίστα στην διεθνή τουριστική βιομηχανία.

Αλυσίδες ξενοδοχείων όπως η Mandarin Oriental στη Costa Navarino και το Ελληνικό, η One & Only στο One & Only Aesthesis στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και στην Κέα, η Rosewood στο Blue Palace στην Κρήτη, αλλά και άλλες που έχουν ανακοινώσει ότι θα έλθουν όπως η Conrad στο ακίνητο της ΤΕΜΕΣ του πρώην Hilton Αθηνών, η Banyan Tree στο Varko Bay  στην Αιτωλοακαρνανία η Six Senses, στους Πεταλιούς και το Πόρτο Χέλι ανεβάζουν το ποιοτικό περιεχόμενο του ελληνικού τουρισμού καθώς πρόκειται για κορυφαίες υπερπολυτελείς επωνυμίες της διεθνούς τουριστικής βιομηχανίας, οι οποίες ενισχύουν τις τάσεις ανάπτυξης ενός πιο βιώσιμου τουρισμού.

ΕΛΣΤΑΤ: Πληρότητα 61,2% στα ξενοδοχεία το πρώτο 9μηνο

Η είσοδος των luxury αυτών αλυσίδων ήταν ένα από τα κύρια χαρακτηριστικά του 2023, μαζί με την συνέχιση των επενδύσεων σε νέα ξενοδοχεία από επενδυτές αλλά και τα νέα ρεκόρ σε εισπράξεις και αφίξεις, της χώρας μας, μεγέθη που ξεπέρασαν το 2019 κατά 11,6% και 4,06% αντίστοιχα (στοιχεία δεκάμηνου) .

Η Ελληνική τουριστική αγορά κινήθηκε ανοδικά πάνω από τον παγκόσμιο και ευρωπαϊκό μέσο όρο. Ο παγκόσμιος τουρισμός το πρώτο εννεάμηνο του 2023 έφθασε στο 86,6% των αντίστοιχων αφίξεων του 2019, ενώ οι εισερχόμενοι ταξιδιώτες στην περιοχή της Μεσογείου επανήλθαν στο επίπεδο του 2019,με την Ευρώπη όμως στο σύνολο να βρίσκεται στο 94% των προπανδημικών αφίξεων.  Η χώρα μας τα ξεπέρασε κατά 4,06% τις αφίξεις του 2019 και ως αποτέλεσμα αυτού του επιτεύγματος αύξησε σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος το μερίδιο της στην αγορά της Μεσογείου στο 10,9% έναντι 10,1% το 2019.Πάντως  διατηρεί την τέταρτη θέση (μετά την Ισπανία, Ιταλία και την Τουρκία.

Πρόκειται για σημαντική επιτυχία καθώς χαρακτηρίζεται τόσο από την μεγαλύτερη ποσότητα (αφίξεις) όσο και την ποιότητα (εισπράξεις και νέες luxury αλυσίδες).

Και όλα αυτά παρά τις φυσικές καταστροφές που έπληξαν τη χώρα μας και ενώ ο πληθωρισμός «έτρωγε» τα εισοδήματα των βασικών μας πελατών (βορειοευρωπαίων), ο πόλεμος μαίνονταν στην γειτονιά μας (Ουκρανία) και ένας νέος ξεκίνησε  (στη Γάζα). Ίσως για αυτούς τους λόγους η Τράπεζα της Ελλάδος στην πρόσφατη έκθεση της για τη νομισματική πολιτική εμφανίζεται λίγο συγκρατημένη για το 2024  σημειώνοντας ότι «για το σύνολο του έτους, τα ελληνικά τουριστικά μεγέθη αναμένεται να ξεπεράσουν τα υψηλά επίπεδα του 2019. Όμως, οι προοπτικές για τα τουριστικά μεγέθη κατά το έτος 2024 ενδέχεται να μην είναι τόσο ευοίωνες, καθώς παραμένουν κάποιοι παράγοντες κινδύνου, όπως η επιβράδυνση της παγκόσμιας οικονομίας και η ενδεχόμενη κλιμάκωση του πολέμου στη Μέση Ανατολή».

Θετικές οι εκτιμήσεις των αναλυτών

Από την πλευρά τους πάντως οι αναλυτές θεωρούν ότι οι προοπτικές παραμένουν θετικές και αναμένουν νέες επενδύσεις επώνυμων αλυσίδων, θεσμικών επενδυτών και κρατικών επενδυτικών ταμείων.

Οι θεσμικοί επενδυτές και τα κρατικά επενδυτικά ταμεία συνεχίζουν να βλέπουν τη Νότια Ευρώπη και τη Μεσόγειο ως ένα ασφαλές και πολλά υποσχόμενο μέρος για επενδύσεις, πραγματοποιώντας σημαντικές συναλλαγές χαρτοφυλακίων στην Ισπανία, πολυτελών περιουσιακών στοιχείων στην Ιταλία και θέρετρων στην Ελλάδα, αναφέρει σε μία ανάλυση της η HVS. Το 2023 καταγράφηκαν αξιοσημείωτες συναλλαγές και μεταξύ αυτών περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η κοινοπραξία της ADIA με τη Melia, ύψους 1 δισ. ευρώ, η επένδυση της GIC σε ποσοστό 35% στην πλατφόρμα θέρετρων HIP/Blackstone στη Μεσόγειο, μετά την απόκτηση ποσοστού 51% στα θέρετρα Sani/IKOS το 2022, η επένδυση 49% του PIF Saudi Arabia στον ξενοδοχειακό όμιλο Rocco Forte και η εξαγορά του 100% της Baglioni Hotels & Resorts από την Palace Hotels & Resorts. Επιπλέον, η διείσδυση των εμπορικών σημάτων συνέχισε  να αυξάνεται, με τα «κλειδιά» (δωμάτια) των επώνυμων ξενοδοχείων να αντιπροσωπεύουν πάνω από το 60% της συνολικής προσφοράς στην Ισπανία, το 50% στην Πορτογαλία, το 24% στην Ελλάδα και το 18% στην Ιταλία.

Οι προοπτικές για το 2024 παραμένουν θετικές, προσθέτει η HVS. Η Νότια Ευρώπη προσβλέπει στη σταδιακή επιστροφή της κινεζικής αγοράς, ενώ η ζήτηση από τις ΗΠΑ φαίνεται να είναι σταθερή και έχει αντικαταστήσει τη ζήτηση από τη Ρωσία σε πολλούς προορισμούς. Έτσι, η εισερχόμενη ζήτηση αναμένεται να αυξηθεί, ιδίως για προορισμούς θέρετρων. Τα επαγγελματικά ταξίδια θα συνεχίσουν πιθανότατα να οδηγούνται σε πλήρη ανάκαμψη, ενώ ο τομέας ενδέχεται να παρουσιάσει μια μικρή διόρθωση των  τιμών δωματίων (ADR) σε ορισμένους προορισμούς.

Η επανατοποθέτηση ή η μετατροπή υφιστάμενων περιουσιακών στοιχείων θα συνεχιστεί, καθώς επηρεάζονται λιγότερο από το δύσκολο περιβάλλον δανεισμού και το αυξανόμενο κόστος κατασκευής. Νέες αναπτύξεις (greenfield) αναμένονται κυρίως σε χώρες όπως η Πορτογαλία, τα Βαλκάνια και τα ελληνικά νησιά, όπου οι κυβερνήσεις έχουν εφαρμόσει ευνοϊκά μέτρα για βιώσιμες αναπτύξεις.

Επιπλέον εκτιμούν οι αναλυτές της HVS, oι ανάγκες αναχρηματοδότησης, οι απαιτήσεις για κεφαλαιουχικές δαπάνες λόγω των πολιτικών της ΕΕ για την ESG και οι αλλαγές γενεών θα μπορούσαν να ωθήσουν ορισμένους ιδιοκτήτες σε αγορές όπου κυριαρχεί σε μεγάλο βαθμό η οικογενειακή ιδιοκτησία να πουλήσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία, δημιουργώντας ενδιαφέρουσες ευκαιρίες για νέους επενδυτές. Το χάσμα μεταξύ των τιμών ζήτησης και των τιμών προσφοράς αναμένεται επίσης να μειωθεί σταδιακά.

Οι επενδύσεις στην Ελλάδα

Το 2023 ήταν πάντως ένα πλούσιο σε ξενοδοχειακές επενδύσεις έτος στη χώρα μας. Με βάση την GBR Consulting ξεχωρίζουν οι παρακάτω κινήσεις

-Τον Ιανουάριο οι Invel Real Estate και Prodea Investments ανακοίνωσαν την αγορά του 5στερου  White Coast Pool Suites στη Μήλο αντί 14,85 εκατ. ευρώ το οποίο θα το διαχειρίζεται η Domes Resorts με την επωνυμία Domes White Coast Milos.

Τον Φεβρουάριο του 2023 έγινε γνωστό ότι ο Ιρλανδός επιχειρηματίας Paul Richard Coulson απέκτησε τα τεσσάρων αστέρων ξενοδοχεία 214- δωματίων AKS Porto Heli και 220 δωματίων AKS Hinitsa Bay, έναντι περίπου 50 εκατ. ευρώ. Πληροφορίες αναφέρουν ότι τα δυο ξενοδοχεία θα ανακαινισθούν και θα γίνουν Four Seasons

-Τον Μάιο η Everty, μέλος του YNV Group, ανακοίνωσε την αγορά του 5στερου Elounda Gulf, στη Ελούντα την Τρίτη επένδυση στην Ελλάδα μετά την Petrothalassa Villas στην Ερμιονίδα και το Iconic Santorini hotel στο Ημεροβίγλι.

-Νωρίτερα η HIG Capital απέκτησε το 4-star hotel Aldiana Club Kreta  στον Αγιο Νικόλαο το οποίο θα αναβαθμίσει σε 5στερο με 370 δωμάτιο επενδύοντας 50 εκατ. ευρώ. HIG στοχεύει σε πορτφόλιο 6000 δωματίων στην Ελλάδα υπό το σήμα Ella Resorts.

-Η Fattal Group απέκτησε σε πλειστηριασμό το 5στερο Kandia’s Castle Resort & Thalasso στην Κάνδια, το οποίο θα λειτουργήσει το 2024.

-Τον Ιούνιο η Goldman Sachs Asset Management εξαγόρασε τα Casa Cook και Cook’s Club hotel brands από την Fosun Tourism Group’s FTC Hotels. Στην Ελλάδα υπάρχουν οκτώ ξενοδοχεία κατά από δυο brands (τρία Casa Cook hotels στη Μύκονο, Σάμο και Ρόδο και πέντε  Cook’s Club hotels σε Κέρκυρα, Ρόδο και Κρήτη.

-Τον Ιούλιο η Mare S.A. των Μανώλη και Νίκου Βαρκαράκη απέκτησε το 4στερο Sunshine Crete Village και το 5στερο Sunshine Crete Beach, με συνολικό ριθμό δωματίων 330, στο Κουτσουνάρι της Ιεράπετρας

-Τον Αύγουστο η Reggeborgh Invest, απέκτησε το 75% του 5στερου Corfu Palace από τον Χρήστο Φωκά έναντι 30 εκατ ευρώ.

-Τον Οκτώβριο πάλι η HIG Capital αγόρασε το γνωστό ως «ξενοδοχείο της χούντας» στο Λαγονήσι από την Eurobank αντί 22 – 23 εκατ. ευρώ.

Νέες αλυσίδες

Στη χώρα μας αναμένεται περαιτέρω ανάπτυξη των διεθνών αλυσίδων η παρουσία των οποίων τα τελευταία χρόνια βρίσκεται σε άνοδο. Είναι χαρακτηριστικό ότι μέσα σε μία 5ετία κατεγράφη αύξηση κατά 80% σε αριθμό ξενοδοχείων και 78% σε αριθμό δωματίων που «πέρασαν» στον έλεγχο διεθνών αλυσίδων. Η GBR Consulting κατέγραψε το 2023 παρουσία 35 διεθνών αλυσίδων σε 160 ξενοδοχεία με 26.540  δωμάτια με συνολικά 68 εμπορικά σήματα, ενώ το 2018 ήταν μολις 89 τα ξενοδοχεία που ανήκαν σε μια διεθνή αλυσίδα και προσέφεραν 14.869 δωμάτια.

Από τις νέες αφίξεις του 2023 εκτός από τις προαναφερθείσες στην αρχή  (Mandarin Oriental, One & Only, Rosewood, Banyan Tree, Six Senses) ξεχωρίζει και η JW της Marriott που θα ανοίξει το πρώτο JW Luxury Resort στην Ελλάδα το 2025 στο Μαράθι της Κρήτης σε συνεργασία με την SWOT. Επίσης η Κρήτη υποδέχθηκε πρόσφατα και την , Tapestry Collection της Hilton, η οποία έχει πλέον παρουσία στη χώρα μας με τρεις «μπράντες». Την Conrad Hotels and Resorts, στο ακίνητο της Βασιλίσσης Σοφίας (πρώην Hiltοn Αθηνών), την Curio με  επτά εμπορικά ξενοδοχεία της μάρκας Curio Collection by Hilton και την Tapestry Collection by Hilton στα Χανιά.