Οικόπεδα: Πόσο αυξήθηκαν οι τιμές σε περιοχές της Αθήνας – Υπό πίεση η αντιπαροχή [πίνακες]

Την ανηφόρα συνεχίζουν να τραβάνε οι τιμές στα οικόπεδα σε Αμπελόκηπους, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι και Χολαργό.

Σύμφωνα με τα στοιχεία που επεξεργάζεται το Παρατηρητήριο Αξιών για τα Οικόπεδα (β΄ τρίμηνο 2024) της Geoaxis σε όλες τις περιοχές εντός λεκανοπεδίου καταγράφεται για έκτη συνεχόμενη χρονιά, αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης οικοπέδων.

Ακίνητα: Γιατί δεν αποτυπώνεται στο ταμπλό η επενδυτική έκρηξη στο real estate

Για το β’ τρίμηνο του τρέχοντος έτους η μέση αύξηση έφτασε το 8,97% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2023 και σε 14,76% σε σχέση με το 2022, γεγονός που δείχνει και τη δυναμική της συγκεκριμένης αγοράς.

Οι τιμές στα οικόπεδα

Οι αξίες των οικοπέδων βρίσκονται στα υψηλότερα επίπεδα δεκαετίας, αφού καταγράφεται αύξηση των ζητούμενων τιμών πώλησης σε ένα μέσο όρο της τάξης 29,2% σε σχέση με το 2015 για τις πέντε τοπικές αγορές.

Τη μεγαλύτερη αύξηση που αγγίζει το 34,6% καταγράφουν τα οικόπεδα με συντελεστή δόμησης 3,6 στους Αμπελόκηπους, αφού το 2015 η τιμή του τετραγωνικού δεν ξεπερνούσε τα 1.825 ευρώ. Αυξητική είναι και η πορεία για το Παλαιό Φάληρο όπου «πρωταγωνίστησε» στις αντιπαροχές τα προηγούμενα χρόνια με συντελεστή δόμησης 1,4.

Η μικρότερη άνοδος καταγράφεται στο Περιστέρι (24,42%, από 7733 ευρώ σε 912 ευρώ) με Σ.Δ. 1,8 και το Χολαργό με συντελεστή δόμησης 1,2.

Την μεγαλύτερη αύξηση της τάξης του 11,11% καταγράφουν τα οικόπεδα με Συντελεστή Δόμησης 0,8 στο Μαρούσι με την διάμεση πιθανή τιμή πώλησης το β’ τρίμηνο του 2024 να διαμορφώνεται στα 900 ευρώ/τ.μ. από 810 ευρώ/τ.μ. πέρυσι. Όπως δείχνουν τα στοιχεία του Παρατηρητηρίου ακολουθεί η περιοχή του Παλαιού Φαλήρου με Σ.Δ 1,4 και αύξηση 10,90%.

Η μέση τιμή πώλησης διαμορφώνεται στα 1.547 ευρώ/τ.μ. από 1.395 ευρώ/τ.μ. ένα χρόνο πριν.

Στην τρίτη θέση βρίσκεται η περιοχή του Περιστερίου με οικόπεδα που έχουν Σ.Δ 1,8 και άνοδο 7,80% το εξεταζόμενο διάστημα. Στην περιοχή αυτή η μέση τιμή πώλησης αγγίζει τα 912 ευρώ/τ.μ. από 846 ευρώ/τ.μ.

Οι τάσεις στα οικόπεδα

Σύμφωνα με την έρευνα, στην αγορά των οικιστικών οικοπέδων παρατηρούνται οι εξής τάσεις:

• Κατασκευαστές και εργολάβοι επανεκτιμούν τις επενδύσεις τους υπό το πρίσμα των πρόσφατων αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας, της αύξησης του κόστους κατασκευής και δανεισμού και της πιθανής ύφεσης και συζητούν μεγαλύτερες αντιπαροχές
• Οι δικαιοπραξίες και η οικοδομική δραστηριότητα παρουσιάζουν αύξηση, καθώς ολοκληρώνονται οικοδομές που ξεκίνησαν πριν από τον πόλεμο στην Ουκρανία και την Παλαιστίνη και την αύξηση του κόστους ενέργειας
• Η εικόνα στα νότια προάστια είναι σαφώς πιο ενθαρρυντική από τα βόρεια
• Τα βόρεια προάστια πιθανό να αργήσουν να καταγράψουν σημαντική άνοδο, αλλά το ριμπάουντ είναι δεδομένο
• Από τις αρχές του 2018 ξανασηκώνονται οικοδομές οι οποίες κατά κύριο λόγο βρίσκονται σε μεσαίου και υψηλού προφίλ αγορές (Αγία Παρασκευή, Παλαιό Φάληρο, Γλυφάδα, Βούλα), όπου οικόπεδα αγοράστηκαν φτηνά μέσα στην κρίση και τα ποσοστά αντιπαροχής όταν συμφωνήθηκαν δεν ήταν απαγορευτικά. Οι νέες αυτές υποδομές έχουν κοινό χαρακτηριστικό ότι σε μεγάλο ποσοστό αυτοχρηματοδοτούνται και παρέχουν υψηλά στάνταρ στέγασης σε κατασκευές ιδιαίτερης αρχιτεκτονικής, κυρίως ως προς τις όψεις και το ενεργειακό τους αποτύπωμα.

Η προοπτική για τα οικόπεδα

Σύμφωνα με την Geoaxis τα οικόπεδα, μαζί με τα διαμερίσματα, τις φοιτητικές εστίες, τις αποθήκες, τα logistic centers, τα data centers και τους οίκους ευγηρίας έχουν αποδειχθεί σε πανευρωπαϊκό πλαίσιο τα πλέον ανθεκτικά ακίνητα στη μείωση αξιών.

Παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, τα οικόπεδα θα προστεθούν ως στοιχείο στο χαρτοφυλάκιο των επενδυτών τα επόμενα χρόνια.

Η άνοδος των αξιών αναμένεται να συνεχιστεί τους επόμενους 12 μήνες, αλλά με μικρότερη ένταση. Σε καμία περίπτωση η αγορά δε βιώνει συνθήκες φούσκας, καθώς η ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης νεόδμητων διαμερισμάτων συντηρεί την οικοδομική δραστηριότητα.

Μεγάλα στοιχήματα αποτελούν ο πιθανός επαναπροσδιορισμός στα ποσοστά των αντιπαροχών και ο χρόνος επανάκαμψης στις αξίες οικοπέδων των βορείων προαστίων.

Οικόπεδα και αντιπαροχή υπό… πίεση

Όπως αναφέρεται στην ανάλυση, η διαπραγμάτευση μεταξύ εργολάβων και ιδιοκτητών γης γίνεται όλο και σκληρότερη, καθώς η αύξηση των τιμών πώλησης διαμερισμάτων αντισταθμίζεται από την αύξηση του κόστους κατασκευής και χρηματοδότησης.

Σήμερα, ένα μέσο επιτόκιο δανεισμού βρίσκεται στο φάσμα του 6%, ενώ το κόστος των πρώτων υλών για τις νέες κατασκευές παρουσίασε αύξηση 6,6%, το δωδεκάμηνο του Απριλίου 2023 – Μαρτίου 2024.

Όσοι ιδιοκτήτες γης διατήρησαν τα οικόπεδά τους μετά το 2006 εξακολουθούν να είναι οι μεγάλοι χαμένοι, καθώς το συνολικό κόστος για την ανέγερση κτιρίου επί οικοπέδου με αντιπαροχή αυξήθηκε σημαντικά με την επιβολή ΦΠΑ από 1/1/2006 στις παραδόσεις νεόδμητων.

Γενικά, σε σύγκριση με το τι ίσχυε μέχρι 31/12/2005, ο οικοπεδούχος θα πάρει σήμερα σχεδόν ένα μικρό διαμέρισμα λιγότερο, σε κάθε περίπτωση οικοπέδου μεγαλύτερου των 1.000 τ.μ.. Μέχρι και το 2005 το ποσοστό αντιπαροχής ξεπερνούσε κατά περιπτώσεις το 50% (π.χ. σε Μαρούσι και Χολαργό), ενώ σήμερα δύσκολα προσεγγίζει το 40%. Ειδικά μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ για τα ύψη των οικοδομών, αναμένεται συμπίεση του ποσοστού.