Από 1η Ιουλίου 2027 θα επιβάλλεται νέος φόρος μεταβίβασης στα ακίνητα από το 3% στο 15% για αγοραστές από τρίτες χώρες.
Η κυβέρνηση μέσω του μέτρου επιχειρεί να περιορίσει μέρος της ξένης ζήτησης που εκτιμά ότι έχει συμβάλει στην άνοδο των τιμών κατοικίας.
Το μέτρο αφορά αποκλειστικά φυσικά πρόσωπα και όχι εταιρικά σχήματα
Όπως αναφέρει η Διευθύνουσα Σύμβουλος της Premier Realty, Κορίνα Σαΐα «πρόκειται για μια αλλαγή που η αγορά πολυτελών ακινήτων στην Αττική θα παρακολουθήσει στενά τους επόμενους μήνες, καθώς επηρεάζει άμεσα ένα σημαντικό κομμάτι της διεθνούς πελατειακής βάσης».
Τα ακίνητα και φόρος μεταβίβασης
Μέχρι σήμερα, κάθε αγοραστής ακινήτου στην Ελλάδα καταβάλλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της φορολογητέας αξίας, δηλαδή επί της υψηλότερης τιμής μεταξύ του συμφωνηθέντος τιμήματος και της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Μαζί με τον δημοτικό φόρο, που υπολογίζεται ως 3% επιπλέον επιβάρυνση επί του ίδιου του φόρου και όχι επί της αξίας του ακινήτου, το πραγματικό ποσοστό διαμορφώνεται σήμερα στο 3,09%.
Με το νέο μέτρο, το ποσοστό αυτό θα εκτοξευθεί στο 15%, ή 15,45% συνολικά με τον δημοτικό φόρο, για φυσικά πρόσωπα που είναι υπήκοοι τρίτων χωρών. Πρόκειται για μια αύξηση κατά πέντε φορές του φορολογικού βάρους. Για παράδειγμα, σε ένα ακίνητο αξίας 800.000 ευρώ, ο φόρος θα αυξηθεί από περίπου 24.000 ευρώ σε 120.000 ευρώ.
Το μέτρο αφορά αποκλειστικά φυσικά πρόσωπα και όχι εταιρικά σχήματα, ενώ πιθανα να προβλέπονται εξαιρέσεις για ομογενείς και για μακροχρόνια διαμένοντες στη χώρα. Οι πολίτες κρατών μελών της ΕΕ δεν επηρεάζονται από τη ρύθμιση. Το ακριβές πλαίσιο των εξαιρέσεων, όπως τα κριτήρια καταγωγής ή τα έτη διαμονής που θα απαιτούνται, δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί, καθώς το σχετικό νομοσχέδιο δεν έχει δημοσιευθεί.
Η διεθνής εμπειρία με αντίστοιχα μέτρα δείχνει ότι η επίδρασή τους δεν είναι αμελητέα
Αποκαλυπτικά είναι τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος (ΤτΕ) σύμφωνα με τα οποία οι συνολικές ξένες επενδύσεις σε ακίνητα έφθασαν το 2025 τα 2,05 δισ. ευρώ, εκ των οποίων περίπου 1,2 δισ. ευρώ προήλθαν από τρίτες χώρες εκτός ΕΕ, δηλαδή αυτούς που θα επηρεαστούν άμεσα από το νέο μέτρο. Οι πολίτες κρατών μελών της ΕΕ παραμένουν εκτός πεδίου εφαρμογής του μέτρου.
Μέσα σε αυτή την κατηγορία των τρίτων χωρών, η Τουρκία βρίσκεται στην κορυφή με 214,4 εκατ. ευρώ το 2025, ακολουθούμενη στενά από την Ελβετία με 210,8 εκατ. ευρώ. Το Χονγκ Κονγκ έπεται με 115,5 εκατ. ευρώ, ενώ το Ισραήλ (88,2 εκατ.) και οι Ηνωμένες Πολιτείες (88 εκατ.) βρίσκονται σχεδόν ισόποσα στην τέταρτη θέση. Ακολουθούν τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα (67,2 εκατ.), το Ηνωμένο Βασίλειο (63,3 εκατ.) και η Κίνα (49,8 εκατ.).
Οι επιπτώσεις
Όπως αναφέρει η κ. Σαΐα «στην αγορά πολυτελών ακινήτων στην Αττική έχει καταγράψει τα τελευταία πέντε χρόνια μία από τις πιο σταθερές ανοδικές πορείες στην Ευρώπη, με σωρευτική αύξηση τιμών που πλησιάζει το 50% από το 2021».
Σχετικά με την επίδραση του νέου μέτρου, η κ. Σαΐα σημειώνει: «Η αύξηση του φόρου αυξάνει το κόστος εισόδου για μια συγκεκριμένη κατηγορία αγοραστών, αλλά δεν αναιρεί τα δομικά πλεονεκτήματα της Αθήνας: τη σχετική προσιτότητα, τη γεωγραφική θέση και το επίπεδο ασφάλειας που συνεχίζουν να προσελκύουν διεθνές κεφάλαιο».
Πράγματι, η Αθήνα και η Αττική διατηρούν συγκριτικά πλεονεκτήματα που δεν εξαφανίζονται από μία φορολογική αλλαγή: παραμένουν σημαντικά πιο προσιτές σε σχέση με πρωτεύουσες όπως η Λισαβόνα, το Λονδίνο, το Παρίσι, το Βερολίνο ή η Μαδρίτη.
Επίσης όπως αναφέρει η CEO της Premier Realty το μέτρο θα επηρεάσει πιο πολύ τους αγοραστές εκτός ΕΕ που αγοράζουν ακίνητα μεταξύ 250.000-800.000 καθώς για αυτούς το επιπλέον κόστος του φόρου αλλάζει τελείως το πρίσμα της απόδοσης (ROI) της επένδυσης.
Η αγορά πολυτελών ακινήτων στην Αθήνα δεν θα καταρρεύσει· απλά θα γίνει πιο σύνθετη, γραφειοκρατική και ακριβή σε επίπεδο νομικής υποστήριξης, μετατοπίζοντας τη ζήτηση από τα φυσικά πρόσωπα στα εταιρικά σχήματα.
Στον Καναδά, όταν η επαρχία της Βρετανικής Κολομβίας επέβαλε το 2016 φόρο 15% σε ξένους αγοραστές στο Βανκούβερ (ο οποίος αργότερα ανέβηκε στο 20%), το μερίδιο των ξένων αγοραστών στις συναλλαγές της περιοχής υποχώρησε απότομα μέσα σε λίγους μήνες, ενώ σε γειτονιές όπου η ξένη ζήτηση ήταν ιδιαίτερα υψηλή, οι τιμές κατοικιών επιβραδύνθηκαν αισθητά περισσότερο σε σχέση με τον υπόλοιπο δήμο.
«Παρακολουθούμε με προσοχή»
«Παρακολουθούμε με ιδιαίτερη προσοχή τις εξελίξεις και τυχόν μεταβολές που ίσως προκύψουν κατά το στάδιο της νομοθέτησης του μέτρου αυτού. Μία τέτοια διαφοροποίηση θα μπορούσε να είναι π.χ. η εξαίρεση περιοχών που βρίσκονται εκτός των μεγάλων αστικών κέντρων, που εκ των πραγμάτων, δεν δέχονται στεγαστική πίεση. Σε κάθε περίπτωση, αναμένουμε μια επιτάχυνση στη λήψη αποφάσεων από αγοραστές που προέρχονται από χώρες εκτός Ε.Ε. τους επόμενους μήνες», επισημαίνει ο διευθύνων σύμβουλος της Elxis Γιώργος Γαβριηλίδης.
Ένα ακόμα χρήσιμο συμπέρασμα, με βάση τα παραπάνω στοιχεία, είναι ότι το αγοραστικό ενδιαφέρον από χώρες εκτός Ε.Ε. δεν ανακόπηκε μετά την αύξηση των ελάχιστων ορίων επένδυσης μέσω του προγράμματος Golden Visa, που θεσμοθετήθηκαν από το 2024 και μετά. Αυτό εξηγείται από το γεγονός ότι, πλέον, οι άνθρωποι αυτοί εκδηλώνουν πραγματική επιθυμία για την απόκτηση εξοχικής κατοικίας στην Ελλάδα, χωρίς να τους ενδιαφέρει η διασφάλιση άδειας διαμονής. Άλλωστε, μόλις το 11% των πελατών εκτός Ε.Ε. της Elxis το 2026, επέλεξε να κάνει χρήση του προγράμματος της Golden Visa. Υπενθυμίζεται ότι για τα ακίνητα που βρίσκονται εκτός των δύο μεγάλων αστικών κέντρων (Αττική και Δήμος Θεσσαλονίκης), αλλά και των μεγάλων νησιών, το όριο για τη λήψη άδειας διαμονής μέσω της Golden Visa, έχει αυξηθεί από τα 250.000 ευρώ στα 400.000 ευρώ.
