Ακίνητα: Ισως οι τιμές των κατοικιών πιάνουν ταβάνι, λέει η Geoaxis [γραφήματα]

Νέα σημαντική αύξηση των πιθανών τιμών πώλησης των διαμερισμάτων καταγράφεται στις πέντε περιοχές της πρωτεύουσας που παρακολουθεί σταθερά η Geoaxis, δηλαδή τους Αμπελόκηπους, το Μαρούσι, το Παλαιό Φάληρο, το Περιστέρι και τον Χολαργό. Ωστόσο, αυτή η αύξηση θα είναι με χαμηλότερη ποσοστιαία άνοδο σε σχέση με το προηγούμενο διάστημα, σημάδι ότι πιθανά να οδηγούμαστε στο ανώτατο σημείο του τρέχοντος κύκλου.

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριων Αξιών της Geoaxis, το επίπεδο της αύξησης των αξιών για τα νεόδμητα διαμερίσματα προσδιορίζεται στο 5,79% σε σχέση με ένα χρόνο πριν (από 6,07%) και στο καθόλου ευκαταφρόνητο 12,23% σε σχέση με δύο χρόνια πριν (από 15,11%). Για τα διαμερίσματα παλαιότητας, η αύξηση είναι ακόμη μεγαλύτερη, στο 7,37% σε σχέση με ένα χρόνο πριν (από 6,65%) και 14,51% σε σχέση με δύο χρόνια πριν (από 14,97%). Σε βάθος δεκαετίας, η μέση αύξηση της αξίας κάθε τύπου διαμερίσματος μετρήθηκε πάνω από 100% επιβεβαιώνοντας τον διπλασιασμό της τιμής τους.

Το ποσοστό ιδιοκατοίκησης και τα ακίνητα στην Ελλάδα

Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της Eurostat, στην Ελλάδα, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης το 2023 ήταν 69,6%, το 2024 έφτασε στο 69,7%, ενώ το 2025 κατέγραψε οριακή μείωση στο 69,4%. Μέσα σε μια δεκαετία, η Ελλάδα έχασε 4,5 ποσοστιαίες μονάδες επιβεβαιώνοντας τη σταδιακή υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης στη χώρα.

Ιδιαίτερα έντονη είναι η δυσκολία στεγαστικής αυτονόμησης των νεότερων ηλικιών. Το 56,3% των νέων ενηλίκων ηλικίας 25–34 ετών εξακολουθεί να διαμένει με τους γονείς του, ενώ το 2025 η μέση ηλικία αποχώρησης από την οικογενειακή εστία στην Ελλάδα έφτασε τα 30,9 έτη, έναντι 26,3 ετών κατά μέσο όρο στην Ευρωπαϊκή Ένωση.

Το διαχρονικό άνοιγμα της ψαλίδας μεταξύ αύξησης του κατώτατου μισθού και αξίας ακινήτων είναι αποκαλυπτικό και εξηγεί πλήρως με χρηματοοικονομικούς όρους τη στροφή στην ενοικίαση. Σύμφωνα με την Eurostat, ο μέσος ετήσιος ρυθμός αύξησης του κατώτατου μισθού μεταξύ Ιουλίου 2016 και Ιουλίου 2026 ήταν μόλις +4,6% ενώ οι αξίες κατοικιών κατά την ίδια περίοδο κινήθηκαν με αισθητά υψηλότερους ρυθμούς, κοντά στο +10%.

Εργασία από το σπίτι

Η τάση του υβριδικού μοντέλου εργασίας, όπου ο εργαζόμενος εργάζεται 1–2 ημέρες την εβδομάδα από το σπίτι, επηρεάζει την αγορά κατοικίας. Δημιουργείται ανάγκη για μεγαλύτερους, ευέλικτους χώρους, κατάλληλους για εργασία και απομόνωση, ενώ η εγγύτητα στον χώρο δουλειάς χάνει μέρος της σημασίας της λόγω μειωμένων μετακινήσεων. Η ζήτηση στρέφεται σε κατοικίες με καλό φυσικό φως, ηχομόνωση, αξιόπιστη σύνδεση στο διαδίκτυο και η ενεργειακή απόδοση, συχνά σε προάστια ή περιοχές με καλύτερη ποιότητα ζωής, διαμορφώνοντας τις προτεραιότητες των αγοραστών και τις επενδυτικές στρατηγικές στην αγορά ακινήτων.

Νέες προδιαγραφές στις κατασκευές

Η υιοθέτηση στοιχείων ESG (περιβάλλον, κοινωνία, εταιρική διακυβέρνηση), η ανάδειξη πρωτοκόλλων υγειονομικής φύσης, η αξιοποίηση νέων έξυπνων τεχνολογιών, η ανάγκη για ευέλικτους και λειτουργικούς χώρους και η στροφή στο ευ ζην, δημιουργούν νέα δεδομένα στις μελλοντικές κατασκευές με σημαντικότατη αύξηση στο κόστος ανέγερσης, άρα και στην τελική τιμή πώλησης, προσθέτοντας επιπλέον δυσκολίες στην απόκτηση στέγης από τις νέες γενιές. Οι αυξημένες τεχνικές απαιτήσεις συμπίπτουν με τη συνεχιζόμενη άνοδο του κατασκευαστικού κόστους. Σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, το β΄ τρίμηνο του 2026 το κόστος κατασκευής νέων κατοικιών αυξήθηκε κατά 4,0% σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2025. Σήμερα, ένα κόστος κατασκευής περί τα 1.600 – 2.000 euro/τμ για μια απολύτως τυπική κατασκευή, θεωρείται πραγματικό.

Χαρακτηριστικά είναι τα αποτελέσματα της χρονικά βαθύτερης ανάλυσης της Geoaxis κατά τα τελευταία 10 χρόνια σε τυπικά διαμερίσματα, μέσου ορόφου και δίχως θέα ή άλλα ιδιαίτερα γνωρίσματα. Από την επεξεργασία των στοιχείων φαίνεται πως υπάρχει αύξηση κατά μέσο όρο 112% στα νεόδμητα και 109% στα παλαιότερα διαμερίσματα, σε σχέση με τις αξίες του 2017. Χαρακτηριστικοί είναι οι πίνακες και τα γραφήματα που ακολουθούν:

Ετήσιες μεταβολές στα ακίνητα

Σύμφωνα με το Παρατηρητήριο της Geoaxis, μεταξύ του 3ου τριμήνου 2025 και του 3ου τριμήνου 2026 καταγράφεται διάμεση ετήσια άνοδος 5,79% για τα νεόδμητα και 7,37% για τα παλαιότερα διαμερίσματα. Η σημαντική άνοδος των αξιών εξηγείται από το γεγονός ότι λόγω μεγάλης μείωσης της προσφοράς (ελέω εξαιρετικής τουριστικής σεζόν και Airbnb) το φετινό δείγμα περιλαμβάνει ως επί το πλείστον πολύ νεότερα και ακριβότερα διαμερίσματα.

Νεόδμητα διαμερίσματα (έως 5 ετών)

Στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 116τμ, διάμεσης ηλικίας μόλις 1 έτους και 2ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (4.622euro/τμ από 4.443euro/τμ, με ετήσια άνοδο 4,03%), και εν συνεχεία κατά σειρά: στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (4.261euro/τμ από 4.013euro/τμ με ετήσια άνοδο 6,18%), στο Μαρούσι (4.050euro/τμ από 3.825euro/τμ με ετήσια άνοδο 5,88%), στους Αμπελόκηπους (3.424euro/τμ από 3.236euro/τμ με ετήσια άνοδο 5,81%) και τέλος στο Περιστέρι (2.987euro/τμ από 2.790euro/τμ με ετήσια άνοδο 7,06%). Με βάση τα παραπάνω, το Περιστέρι κατέγραψε τη μεγαλύτερη, ενώ ο Χολαργός τη μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.

Παλαιότερα διαμερίσματα (35+ ετών)

Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας, μέσης επιφανείας 108 τμ, διάμεσης ηλικίας 48 ετών και 2ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.707 ευρώ/τμ από 2.555 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 5,95%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Μαρούσι (2.289 ευρώ/τμ από 2.121 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 7,92%), στο Παλαιό Φάληρο (2.170 ευρώ/τμ από 2.027 ευρώ /τμ με ετήσια άνοδο 7,05%), στο Περιστέρι (1.852 ευρώ/τμ από 1.699 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 9,01%) και τέλος στην περιοχή των Αμπελοκήπων (1.805 ευρώ/τμ από 1.688 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 6,93%). Με βάση τα παραπάνω, το Περιστέρι κατέγραψαν την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ ο Χολαργός την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.

Προβλέψεις

Σύμφωνα με την Geoaxis, παρά τις χαμηλές αποδόσεις που προσφέρουν, ελλείψει προσφοράς και αυξημένης ζήτησης τα διαμερίσματα θα προστίθενται όλο και περισσότερο ως σημαντικό στοιχείο στα χαρτοφυλάκια των ΑΕΕΑΠ και επενδυτών τα αμέσως επόμενα χρόνια. Αν και το θετικό πρόσημο στις αυξήσεις των αξιών θα διατηρηθεί, αναμένουμε ο ρυθμός αύξησης να μειωθεί περαιτέρω, σηματοδοτώντας πιθανά την πορεία προς την κορύφωση του παρόντος κύκλου.

Η ασφάλεια που προσφέρει η Χώρα σε συνδυασμό με το πρόγραμμα Golden Visa και το γεγονός ότι το εγχώριο real estate εξακολουθεί να είναι φτηνό σχετικά με την Ευρώπη και άλλα κράτη (π.χ. Ισραήλ) θα συνεχίσει να οδηγεί σημαντικά ξένα κεφάλαια στην αγορά οικιστικών ακινήτων. Η ζήτηση από εγχώριους επενδυτές (θεσμικούς και μη) επίσης φαίνεται να διατηρείται καθώς υπάρχουν διαθέσιμα κεφάλαια παρά τα υψηλά επιτόκια. Το rebound των αξιών των Βορείων προαστίων (από Μαρούσι και επάνω) παραμένει δεδομένο, αν και θα περιμένει μερικά εξάμηνα ακόμη. Σε καμία περίπτωση, η αγορά δεν βιώνει συνθήκες φούσκας σήμερα καθώς το επίπεδο της προσφοράς (ιδιαίτερα νεόδμητων διαμερισμάτων) εξακολουθεί να είναι πολύ περιορισμένο σε σχέση με την ζήτηση.